國企改革三年行動(dòng)計(jì)劃收官在即，國有房企提質(zhì)增效有望加速。

自2020年兩會(huì)提出國企改革三年行動(dòng)以來，國企改革已進(jìn)入全面落實(shí)階段并取得明顯成績。從2010年國務(wù)院頒布“退房令”至今，地產(chǎn)國企改革已進(jìn)入全面深化階段，2022年作為國企改革三年行動(dòng)的收官之年，預(yù)計(jì)各項(xiàng)改革措施將提質(zhì)加速，推動(dòng)國有地產(chǎn)上市公司做強(qiáng)做優(yōu)做大。

當(dāng)前市場環(huán)境下國有企業(yè)競爭優(yōu)勢更為明顯。

1)融資方面：國企融資規(guī)模更大，融資成本更低。2021年下半年行業(yè)發(fā)債規(guī)模3611億元，相比上半年下降36.4%，其中央企、地方國企、民企分別下降26.9%、12.5%、 54.6%。同時(shí)發(fā)債利率分化：央企發(fā)債加權(quán)利率下降36BP，地方國企下降40BP，民企上行36BP.2)拿地方面：國企拿地強(qiáng)度較民企更大。TOP50房企中，國企平均拿地強(qiáng)度為37.4%，民企為24.4%。3)銷售方面：國有企業(yè)銷售增長更為明顯。TOP50房企中，17家國企的平均銷售增速為9.2%，33家民企平均銷售增速僅為-2.6%。

預(yù)計(jì)未來三年(2022-2024)國有企業(yè)集中度將持續(xù)提高。

從2021年的克而瑞百強(qiáng)房企銷售數(shù)據(jù)看，百強(qiáng)房企集中度有所降低，但結(jié)構(gòu)上看，國企集中度保持穩(wěn)定。我們通過對可得的57家樣本房企未來三年銷售金額、拿地金額、總貨值等數(shù)據(jù)綜合測算也得出類似結(jié)論，國有房企的集中度提升是一個(gè)中期的可持續(xù)的趨勢：至2024年底，57家樣本房企中，央企市占率將從2021年底的14.4%提升至16.3%，地方國企的市占率將從8.7%提升至10.0%，而民企集中度則下滑7.8個(gè)百分點(diǎn)至23.5%。

未來國有房企估值有望出現(xiàn)系統(tǒng)性提升，央企由于其資源及機(jī)制優(yōu)勢將享有更高溢價(jià)。

22家典型房企中，過去十年民企、國企平均pb分別為1.9x和1.4x，民企享受40%的估值溢價(jià)。我們認(rèn)為，當(dāng)前市況下國企具備更為明顯的競爭優(yōu)勢，估值存在修復(fù)趨勢，與民企的估值差異或?qū)⑴まD(zhuǎn)。若以2021年底民企0.8x的估值為基準(zhǔn)，參照過去民企40%的溢價(jià)水平，則國企估值應(yīng)為1.2x，當(dāng)前有57%的提升空間。此外，央企由于其在資源稟賦、管理機(jī)制等方面的優(yōu)勢，在2010~2021年間相對地方國企具有16%的估值溢價(jià)，我們認(rèn)為未來這一趨勢將長期存在。

投資建議：

當(dāng)前時(shí)點(diǎn)建議配置優(yōu)質(zhì)國有房企。考慮國企改革持續(xù)激發(fā)企業(yè)活力，國企在當(dāng)前市況下具備集中度提升的中期趨勢，以及當(dāng)前估值處于低位這三方面因素，我們認(rèn)為優(yōu)質(zhì)國企迎來最佳配置時(shí)點(diǎn)。