中國人民銀行、銀保監會9月29日深夜發布通知，決定階段性調整差別化住房信貸政策。符合條件的城市政府，可自主決定在2022年底前階段性維持、下調或取消當地新發放首套住房貸款利率下限。

為何階段性放寬首套住房貸款利率下限?具體哪些城市可放寬?對樓市將產生怎樣的影響?中國人民銀行、銀保監會給出了解釋，記者第一時間聯系業內人士予以解讀。

至少有23個城市符合要求

中國人民銀行、銀保監會對此表示，這一政策措施的出臺，有利于支持城市政府“因城施策”用足用好政策工具箱，促進房地產市場平穩健康發展。在當地政策范圍內，銀行和客戶可協商確定具體的新發放首套住房貸款利率水平，有利于減少居民利息支出，更好地支持剛性住房需求。

具體來看，哪些城市可放寬?此次政策措施予以明確：對于2022年6-8月份新建商品住宅銷售價格環比、同比均連續下降的城市，在2022年底前，階段性放寬首套住房商業性個人住房貸款利率下限。二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限按現行規定執行。

按照“因城施策”原則，符合上述條件的城市政府可根據當地房地產市場形勢變化及調控要求，自主決定階段性維持、下調或取消當地首套住房商業性個人住房貸款利率下限，人民銀行、銀保監會派出機構指導省級市場利率定價自律機制配合實施。

根據易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進提供的數據，國家統計局70個大中城市房價指數數據中，至少有23個城市符合此次央行新政要求。其中二線城市有8個，分別為哈爾濱、蘭州、武漢、大連、天津、石家莊、昆明和貴陽。三線城市有15個，分別為泉州、溫州、瀘州、岳陽、宜昌、北海、大理、秦皇島、湛江、包頭、安慶、濟寧、常德、襄陽和桂林。“此類城市普遍屬于當前房地產交易疲軟、房價跌幅過大或持續時間過長的城市。”他表示。

降低滿足剛性住房需求的門檻

東方金誠國際信用評估有限公司研究發展部高級分析師馮琳對此解讀稱，這是繼“保交樓”措施在房地產供給端發力后，政策面在需求端支持樓市回暖的新舉措。這在推動樓市回暖的同時，也體現了政策漸進調整、堅持“房住不炒”的基本原則。

今年以來，監管部門已有過調整住房貸款利率的先例。2022年5月，人民銀行、銀保監會發布通知，首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率(LPR)減20個基點，但二套住房貸款利率下限不變。

此次允許部分城市可自主決定在年底前階段性維持、下調或取消當地首套房貸款利率下限，意味著銀行可以與客戶自主協商首套房貸利率而不受下限約束，有利于引導首套房貸利率下限在當前4.1%的水平上進一步下調，降低滿足剛性住房需求的門檻。

8月24日召開的國常會曾明確提出“允許地方‘一城一策’靈活運用信貸等政策，合理支持剛性和改善性住房需求”。此次階段性放寬部分城市首套房貸利率下限，即是允許地方靈活運用信貸政策的體現，有利于支持地方“因城施策”用足用好政策工具箱。

預計迎來新一輪房貸降息潮

記者注意到，就在同一天，9月29日中國人民銀行網站還發布消息稱，央行貨幣政策委員會2022年第三季度例會上表示，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，推動“保交樓”專項借款加快落地使用并視需要適當加大力度，引導商業銀行提供配套融資支持，維護住房消費者合法權益，促進房地產市場平穩健康發展。

監管層針對樓市多次發聲，業內人士對此普遍分析認為，“房住不炒”和“因城施策”貫穿整個樓市調控，堅守紅線的基礎上也為部分區域用足政策工具空間創造條件。

嚴躍進表示，此類政策出臺，勢必使得銀行的自主權增大，四季度將迎來新一輪房貸降息潮，有助于降低房貸成本和提振市場交易行情。

馮琳判斷，后續視房地產市場運行情況而定，不排除將這一舉措擴大至更多城市，或單獨下調二套房房貸利率下限的可能。同時，預計四季度5年期LPR報價也有望進一步下調，由此帶動房貸利率更大幅度全面下行，進而推動樓市最快在年底前后出現趨勢性回暖勢頭。這將是四季度穩增長、控風險的一個重要著力點。