原標題：“房住不炒”才能“良性循環” 

對于2022年的房地產調控，中央經濟工作會議明確，要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，加強預期引導，探索新的發展模式，堅持租購并舉，加快發展長租房市場，推進保障性住房建設，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進房地產業良性循環和健康發展。

多位接受中國經濟時報記者采訪的專家認為，未來房地產調控政策將側重引導市場預期平穩，既包括房地產市場不會持續下行，不會爆發系統性風險的預期引導，也包括“房住不炒”長效機制不會改變，房地產市場將最終走向平穩健康發展道路。

“房住不炒”才能最終實現“良性循環”

12月6日的中央政治局會議強調，要推進保障性住房建設，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，促進房地產業健康發展和良性循環。消息一出，市場傳出一種聲音，認為政治局會議首次提出促進房地產業“良性循環”且沒有提“房住不炒”是對行業的刺激舉措，有人猜測“房住不炒”的定位基調或將轉變，但隨后召開的中央經濟工作會議再次強調了“房住不炒”的定位。那么，該如何理解“良性循環”和“房住不炒”之間的關系呢？

中國宏觀經濟研究院研究員劉琳在接受記者采訪時表示，“房住不炒”是住房制度基本思路，注重維護住房居住屬性，會長期堅持保持不變。“房住不炒”思路下，保持房地產市場良性循環，才能實現房地產市場平穩健康發展。

劉琳告訴記者，今年來，大型房企爆雷引發金融機構、投資人出現一致性收縮行為，房地產行業遭受抽貸、斷貸，房企融資渠道受阻。同時，購房者預期轉變，房屋銷售回落，房企經營性回款受到影響。金融機構、投資人、購房者預期變化導致房地產市場陷入惡性循環狀況。因此，中央果斷提出要支持合理住房需求，對居民購房的按揭貸款、新開工項目的開發貸款和并購貸款要給予滿足，恢復正常融資渠道，最終是要促進房地產市場回歸良性循環軌道。

北京市房地產法學會副會長兼秘書長、首都經濟貿易大學教授趙秀池告訴記者，“良性循環”與“房住不炒”是互為條件的。只有“房住不炒”，房地產才能沒有過度投機投資，才能保證房價不會大起大落，不會出現房地產泡沫，才能實現房地產市場的平穩健康發展，才有房地產市場的“良性循環”。

房地產高級經濟師、財經評論人士章林曉則認為，房地產形式是產業，本質卻是金融；而金融是國民經濟的命脈，是現代經濟的核心。房地產“良性循環”，從金融角度來看，則需要房地產與金融的良性循環，金融與實體經濟的良性互動。由于房價直接關系到全社會信用的擴張與收縮，房地產“良性循環”是防范金融風險的基本要求，也是“暢通國民經濟循環”的基本要求。“房住不炒”是“良性循環”的前提和基礎。因為房地產的炒作，伴隨的必然是房價的大起大落，是全社會信用的驟然擴張與驟然收縮，其后果自然是“惡性循環”。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受記者采訪時認為，促進房地產業“良性循環”，也就是源頭上要控制無序的加杠桿、控制杠桿撬動下的高地價，以及由此遏制住后續房價上漲、遏制投資需求，斬斷新房和二手房價輪番上漲的循環，抑制房價推動租金上漲等，從而解決剛需住房問題，房子回歸公共產品屬性。

如何探索新的發展模式

中央經濟工作會議首次提出“探索新的發展模式”，該如何理解這一新提法，將產生哪些影響？

劉琳告訴記者，隨著大型房企債務問題爆發，長期以來的房企高杠桿快周轉的發展模式難以持續，必須要探索新的發展模式。中長期來看，房地產增量開發市場增速減緩，進入增存并重的發展階段，房企需要積極探索存量市場的發展機會，提高資產管理、城市綜合運營等能力。

趙秀池告訴記者，很多城市存量房的交易已經超過新房的交易，城市更新、舊城改造在如火如荼地進行，因此，過去的房地產開發模式已經不適應新時代的要求，必須“探索新的發展模式”，房地產業有很多新模式需要探索。

章林曉對記者表示，探索新的發展模式，這是對舊的發展模式的揚棄。新的發展模式，更加強調民生保障，“更好滿足購房者的合理住房需求”，精準提供住房方面的基本公共服務。

房企將逐步走出困境

受多種因素影響，當下多家房地產企業普遍受到流動性緊張的困擾，此次中央經濟工作會議對于房地產的表態和新提法，將對行業和企業產生怎樣的影響？

劉琳對記者表示，7月下旬開始的房地產市場快速下行，是受大型房企爆雷引發市場各方預期轉變引發的。針對預期變化，10月下旬中央及時提出資金要滿足合理的住房需求，10月、11月房地產貸款資金連續增加，11月商品房銷售面積環比增加，一線城市新房價格企穩，一線和部分二線城市二手房市場量增價穩，房地產市場顯現觸底跡象。

劉琳強調，今年以來，受上半年房企主動降杠桿和三季度房企融資受阻影響，房地產市場供給降幅高于需求降幅，商品住房庫存水平不高，這種情況不同于過去高庫存情形下的市場調整，此次市場調整期會短于以往。近期降準、房地產貸款增加、按揭利率穩中有降等措施對穩定住房需求均有積極作用。我國仍處于城鎮化快速發展時期，在經濟增長保持在合理區間的背景下，市場供求關系會逐步改善，各方預期將逐步恢復正常，房地產市場企穩，絕大多數房企也會走出當下困境。

“市場經濟肯定逃不脫經濟周期。一些激進擴張的房地產企業，在房價下降信用收縮階段，難免會面臨銷售不暢，資金鏈緊張，甚至破產重組等風險。”章林曉說，市場主體獨立承擔責任，因城施策隔離風險，快速實現市場出清之后，整個房地產市場的信心和預期就會穩定下來，普遍陷入流動性危機的房企就能走出當下的困境。（記者 王松才）