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原標題：房地產業回歸良性循環亟須探索新發展模式

中央政治局會議曾多次明確提出，促進房地產業良性循環和健康發展。房地產業良性循環既是房地產業與經濟社會發展相適應，也是市場主體的房地產生產、分配、交換、消費相互促進。房地產業良性循環，既是促進生產空間集約高效、生活空間宜居適度、生態空間山清水秀的內在要求，也會在促進經濟高質量發展、維護金融穩定和增加就業中發揮重要的作用。

自2000年以來，地方政府以地生財和以財生地，開發商“高負債、高杠桿、高周轉”，金融機構大量融資進入房地產領域，居民購房升值和買房投資，促進了我國房地產市場的繁榮，為經濟增長、財政增收和促進就業發揮了一定的作用，也存在風險積累、資源錯配、民生保障不足等問題。在高質量發展階段，在供求總體平衡的市場格局下，開發商出現了房屋難賣-回款困難-外部融資緊-房企出現信用風險；地方政府出現了土地出讓量價齊降，地方財政收入銳減，地方債違約風險上升；居民觀望，房地產有效需求不足，等等。

房地產業需要探索新的發展模式，才能走出困境，回歸良性循環和健康發展。在政府層面，要逐步優化地方政府財政收支結構，降低對土地財政的依賴。中央政府應優化地方稅制，地方政府應通過發展經濟培育更多稅源，實現地方財政的良性循環。在行業層面，鼓勵房地產業轉型升級。在生產方面，加大租賃房、高品質生產生活用房等的供應，鼓勵企業并購重組和業務轉型，從房地產開發銷售為主轉向租賃經營、物業管理。在分配方面，發展保障性租賃住房和共有產權住房解決新市民和青年人住房難題。在流通方面，支持租賃置換、賣舊換新等消費升級。在消費方面，鼓勵居民擴大住房消費，加強房產維護和社區更新。在金融方面，防范房地產市場風險的同時，維護房地產市場的穩定運行。

這需要多措并舉建立新的房地產發展模式。這不僅要協調參與主體的行為動力機制，建立長期穩定的供求機制、價格機制、競爭機制以及利益和風險機制，提高市場主體進行房地產生產、分配、流通和消費的積極性；還要完善房地產市場監管制度、政府績效考核制度、信息公開制度、金融與財政制度等外部制度環境，使外部制度環境和內生動力機制形成良性互動。

一方面，完善土地、新房、二手房和租賃住房市場，加強土地與房屋市場、租賃與買賣市場的協調聯動，以及住房市場與住房保障的協調聯動。另一方面，政府主導，充分發揮市場機制的作用，確保保障房的可持續運營，實現城鎮中低收入家庭住房困難問題得到基本解決，新市民和青年的住房得到改善。而且，應加強房地產基礎制度的頂層設計，出臺相關法律法規，確保房地產制度和長效機制的連續性和穩定性；完善配套制度（財稅、金融、政府間關系制度設計和行政管理），積極打造房地產基礎制度有效發揮作用的外部環境，創新激勵機制，通過集體土地入市、加強土地供應、房屋品質升級和品種創新等供給側改革，采取減稅降費、補貼等手段，加大政策性金融、商業金融和REITS的支持力度，優化監管，激發市場主體的有效需求；完善央地關系，形成合理的財權事權關系，強化地方政府房地產市場監管和住房保障績效考評機制；積極引進和開發大數據市場監管和信息公開，健全公眾參與，引導居民理性消費，形成共建共治共享的社區更新和社會治理機制。（易成棟 夏西 作者單位：中央財經大學管理科學與工程學院）