原標(biāo)題：降傭金是把雙刃劍？二手房買家需謹(jǐn)防

近期，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)有個(gè)話題引發(fā)熱議。《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部市場(chǎng)監(jiān)管總局關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的意見》（以下簡(jiǎn)稱《意見》）中提到，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)對(duì)促進(jìn)房屋交易、提高交易效率、保障交易安全具有重要作用。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)要合理降低住房買賣和租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用。

房產(chǎn)買賣服務(wù)費(fèi)，也即是業(yè)內(nèi)說(shuō)的二手房買賣傭金。此《意見》一出，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、買賣雙方、中介公司等多方反應(yīng)各不相同?？鄧@者有之，鼓掌者有之。就廣州二手房市場(chǎng)而言，買賣傭金從2014年起已走向了市場(chǎng)化，目前房產(chǎn)中介公司的主流傭金水平為業(yè)主和客人雙方共1.3%-2.3%。雖然此次《意見》再提降低服務(wù)費(fèi)用，不過(guò)強(qiáng)調(diào)了“合理”二字。這也意味著，真要降低二手房買賣傭金，需根據(jù)市場(chǎng)需求謹(jǐn)慎而為。畢竟，傭金降價(jià)也是一把雙刃劍。

(相關(guān)資料圖)

二手房交易傭金是購(gòu)房者主要支出之一

二手房交易的活躍程度和很多因素有關(guān)

廣州中介費(fèi)普遍收1.3%-2.3%傭金

2023年4月，廣州市二手住宅成交量（自助網(wǎng)簽+中介網(wǎng)簽）為10041宗，雖然環(huán)比下降了約18%，但月度逾萬(wàn)宗的成交水平，也算近三年月度的中上水平。眾多的二手房交易會(huì)涉及買賣傭金，廣州的二手房買賣傭金怎么收？

羊城晚報(bào)記者走訪發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)階段廣州二手房買賣傭金并沒(méi)有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。就貝殼找房這個(gè)大平臺(tái)上的房產(chǎn)中介來(lái)說(shuō)，它們的二手房買賣傭金據(jù)介紹基本是總成交價(jià)的2.2%-2.3%（上限設(shè)定為3%），由業(yè)主和客人雙方共同承擔(dān)，不過(guò)如果放盤的業(yè)主不愿意承擔(dān)其費(fèi)用，則要由買家來(lái)承擔(dān)。據(jù)了解，進(jìn)駐該平臺(tái)的中介公司如鏈家、德佑、住商不動(dòng)產(chǎn)等都會(huì)按照此標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)。記者以買家身份咨詢了德佑門店一位店長(zhǎng)，對(duì)方表示公司傭金按統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)收取，不過(guò)，如果是金額大的房源，可能會(huì)看具體情況有優(yōu)惠政策。

廣州還有一些知名的大中介品牌如中原地產(chǎn)、合富置業(yè)等，它們的傭金收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)相對(duì)規(guī)范，例如中原地產(chǎn)的二手房交易傭金一般為業(yè)主（賣家）1%，買家2%，遇到高端物業(yè)成交，傭金也會(huì)有可談空間。

上述品牌之外，裕豐地產(chǎn)也是廣州具有較高知名度的房產(chǎn)中介公司，2021年時(shí)，該公司宣布二手房買賣統(tǒng)一向買賣雙方各收取房屋總成交價(jià)的0.69%、共計(jì)約1.38%的傭金，成為業(yè)界熱議話題。

當(dāng)然，月度成交逾萬(wàn)宗的廣州二手房市場(chǎng)中，還有不少中小型中介公司，它們的二手房傭金收費(fèi)浮動(dòng)性比較大。從業(yè)十多年的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人徐小姐坦言，這幾年樓市行情不如以往，有些經(jīng)紀(jì)人為了搶單，會(huì)輕易降低傭金，“有些單的傭金，不到1%就能成交?！?/p>

傭金標(biāo)準(zhǔn)高低不一，公開明細(xì)是關(guān)鍵

對(duì)于2%左右的二手房交易傭金，不少消費(fèi)者會(huì)認(rèn)為這些都能歸房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人所有，事實(shí)上，經(jīng)紀(jì)人并不能拿足這成交總價(jià)的2%。一位知名品牌中介公司的經(jīng)紀(jì)人告訴記者，很多時(shí)候，一套房源的成交很不容易，最多的環(huán)節(jié)，可以涉及23個(gè)。“在我們公司，在尋找一套房源開始，就有多種分工，比如負(fù)責(zé)溝通原業(yè)主的、專業(yè)定價(jià)的、尋找買家的、帶看房的、保管鑰匙的……一旦這套房源成交，所有參與者都能按比例進(jìn)行傭金分配。有時(shí)候，最終簽單的經(jīng)紀(jì)人獲得的傭金，還不如發(fā)現(xiàn)房源的經(jīng)紀(jì)人傭金多?！?/p>

近年來(lái)，廣州二手房的成交難度不小，一位知名品牌房產(chǎn)中介的經(jīng)紀(jì)人說(shuō)，自己一張總價(jià)800萬(wàn)元的單，前后跟進(jìn)了兩年，直至今年4月份才成交。一方面，二手房源成交速度慢，另一方面，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，故對(duì)于《意見》提到的合理降低住房買賣服務(wù)費(fèi)，不少業(yè)內(nèi)人士表示需要兩看。

對(duì)于二手房買家而言，傭金的下降，意味著可以節(jié)省一筆購(gòu)房支出。一套500萬(wàn)元的房子，以2%計(jì)算，買家支付的傭金就是10萬(wàn)元，如果降到1.5%，則能減少2.5萬(wàn)元的支出。

但與此同時(shí)，傭金下降，會(huì)否導(dǎo)致房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)質(zhì)量下降，甚至出現(xiàn)其他環(huán)節(jié)增加收費(fèi)的情況呢？事實(shí)證明，確實(shí)有可能。有些買家選擇了低傭金的中介公司，買二手房不查冊(cè)，由于不了解房源的深層情況，最終買了房子卻發(fā)現(xiàn)沒(méi)有了學(xué)位，這種現(xiàn)象并不少見。有些買家也愿意首選大的房產(chǎn)中介品牌，雖然傭金會(huì)高一些，但他們認(rèn)為服務(wù)有保障，也有相關(guān)的投訴和理賠機(jī)制，能花錢買安心。

廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)曾發(fā)布過(guò)一組數(shù)據(jù)，2021年有關(guān)房地產(chǎn)中介服務(wù)的“12345”熱線及投訴案件共計(jì)1296宗，其中關(guān)于“亂收費(fèi)”內(nèi)容多達(dá)135宗，包括收費(fèi)項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)不透明，強(qiáng)制或捆綁收費(fèi)，或未按中介服務(wù)合同約定收取中介服務(wù)費(fèi)、收取合同約定以外的費(fèi)用等。

因此，降低二手房交易傭金對(duì)買家、對(duì)行業(yè)而言并不一定是好事，關(guān)鍵還在于房產(chǎn)中介須將各種收費(fèi)明細(xì)表公開，并明確細(xì)化的職責(zé)和違約責(zé)任，令消費(fèi)者的消費(fèi)更加透明。

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為節(jié)省中介費(fèi)而“跳單”屬違約行為

二手房買賣傭金一直是房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的熱門話題之一，涉及買賣雙方和房產(chǎn)中介公司共三方關(guān)系。在廣州，除了房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人會(huì)降低傭金搶單外，也有一些買家為了省下中介傭金而進(jìn)行“跳單”——指買家與中介公司訂立委托協(xié)議并接受中介經(jīng)紀(jì)服務(wù)后，為少交或不交中介費(fèi)，利用中介經(jīng)紀(jì)提供的資源信息或服務(wù)，繞開中介經(jīng)紀(jì)直接與房源業(yè)主訂立合同。

在記者一天的走訪過(guò)程中，起碼有四位經(jīng)紀(jì)人向記者吐槽自己被“跳單”的經(jīng)歷，有經(jīng)紀(jì)人坦言，自己和全部同事都被“跳單”過(guò)。

廣州市中級(jí)人民法院曾辦理過(guò)不少“跳單”的案例。辦理案件的法官介紹，為保障中介經(jīng)紀(jì)的合法權(quán)益，約束違背契約精神的不誠(chéng)信行為，民法典第九百六十五條對(duì)“跳單”行為進(jìn)行了法律規(guī)制。

法官提醒，在中介公司勤勉履責(zé)的前提下，買賣雙方應(yīng)當(dāng)恪守中介服務(wù)合同的約定，支付中介報(bào)酬或者支付中介公司從事中介服務(wù)支出的必要費(fèi)用。買賣雙方“跳單”的行為，是不尊重中介公司的勞動(dòng)成果、有悖于民法典中誠(chéng)實(shí)守信原則的違約行為。

更值得一提的是，“跳單”行為可能增加房產(chǎn)交易風(fēng)險(xiǎn)。如業(yè)主“一房二賣”、業(yè)主隱藏房源真實(shí)信息或虛構(gòu)信息等，買賣雙方最終可能既要支付中介報(bào)酬，還要卷入房屋買賣合同糾紛中，最終可能在時(shí)間、精力、金錢等多方面得不償失。天河區(qū)一位資深房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人向記者介紹過(guò)一個(gè)案例：有人向業(yè)主租房，取得鑰匙之后即帶人來(lái)看房，冒充真正業(yè)主，騙取相當(dāng)數(shù)額的押金之后，便逃之夭夭。由于買方無(wú)法確定賣方是否就是業(yè)主，這讓買方承擔(dān)一定的交易風(fēng)險(xiǎn)。但如果有中介公司的監(jiān)督和擔(dān)保真房源和真業(yè)主，將會(huì)使交易風(fēng)險(xiǎn)大大降低。（文/圖 羊城晚報(bào)記者 陳玉霞）