從蓄力優(yōu)勢(shì)區(qū)域深耕到主動(dòng)求變縮表出清，從探索第二增長(zhǎng)曲線，到提質(zhì)增效強(qiáng)化企業(yè)生產(chǎn)力，祥生控股（02599.HK）在2021年所做的努力，體現(xiàn)出企業(yè)變革的毅力與決心。

據(jù)祥生控股公布的2021年度業(yè)績(jī)，公司權(quán)益銷售額連續(xù)三年實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)，去年已售合約總建筑面積同比微增4.8%。期內(nèi)，祥生控股持續(xù)提升產(chǎn)品與服務(wù)品質(zhì)，聚焦保障工程進(jìn)度、保障產(chǎn)品交付，全年實(shí)現(xiàn)交付超40000套。

觀望情緒漸濃的市場(chǎng)行情下，打開全新格局、把握機(jī)遇，不斷提升自身競(jìng)爭(zhēng)力成為房企新階段下的發(fā)展重點(diǎn)。從祥生控股發(fā)展戰(zhàn)略來看，公司以浙江為大本營(yíng)、泛長(zhǎng)三角為主戰(zhàn)場(chǎng)，在不斷深耕中總結(jié)出與公司發(fā)展相匹配的戰(zhàn)略抓手，不斷夯實(shí)企業(yè)成長(zhǎng)質(zhì)量、提高產(chǎn)品品質(zhì)。與此同時(shí)，祥生控股還展開多元化布局，探索第二增長(zhǎng)曲線以增加利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。

就現(xiàn)階段所面臨的壓力，祥生控股方面坦言，公司堅(jiān)決不回避、不躺平，公司終將交付、工程與質(zhì)量視作頭等大事不放松，并同步落實(shí)實(shí)際問題解決與日常經(jīng)營(yíng)保障，將雙管齊下、同時(shí)緊抓這兩個(gè)方面。

“面臨眼下多重挑戰(zhàn)、嚴(yán)峻復(fù)雜，在此攻堅(jiān)克難階段，公司將堅(jiān)持掌控好發(fā)展基本面、抓緊修復(fù)流動(dòng)性、充分調(diào)動(dòng)運(yùn)營(yíng)效率，一步一個(gè)腳印，不斷讓公司保持處于穩(wěn)健發(fā)展軌道中。”祥生控股方面表示。

縮表出清 致力化解階段性壓力

祥生控股2021年度業(yè)績(jī)顯示，報(bào)告期內(nèi)歸屬于公司權(quán)益的合約銷售額803億元，較2020年小幅增長(zhǎng)2.8%，實(shí)現(xiàn)連續(xù)三年增長(zhǎng)。期內(nèi)，歸屬于祥生控股的權(quán)益合約總建筑面積594.67萬平方米，同比增長(zhǎng)4.8%；合約平均售價(jià)13509元/平方米，較同期保持穩(wěn)定。

年度業(yè)績(jī)顯示，祥生控股2021全年實(shí)現(xiàn)收益437.19億元，期內(nèi)溢利48億元，毛利潤(rùn)總額45.72億元。

業(yè)內(nèi)人士指出，2021年受房地產(chǎn)行業(yè)系統(tǒng)性調(diào)整影響，不少房企對(duì)位于三、四線城市去化較為緩慢的項(xiàng)目貨值折價(jià)出售，以提高資金流動(dòng)性。受物業(yè)分布區(qū)域、銷售物業(yè)品種結(jié)構(gòu)不同，以及售價(jià)水平不同影響，去年房企毛利率不同程度出現(xiàn)一些變化。

“對(duì)房企而言，保持企業(yè)運(yùn)營(yíng)安全，是房企去年較為重要的幾個(gè)目標(biāo)。降負(fù)債、促銷售、回現(xiàn)金，提高現(xiàn)金對(duì)到期債務(wù)的覆蓋率，是很多企業(yè)持續(xù)應(yīng)面臨的課題。”克而瑞一位分析師表示。

從債務(wù)層面來看，祥生控股對(duì)債務(wù)結(jié)構(gòu)實(shí)現(xiàn)了進(jìn)一步整體優(yōu)化。

截至2021年底，祥生控股債務(wù)有息負(fù)債343.86億元，較2020年的461.77億元大幅度下降了25.5%，負(fù)債規(guī)模明顯縮減。從償債時(shí)間段角度來看，截至2021年末，公司于一年內(nèi)償還債務(wù)較上一年同期明顯縮減約50億元；2年償還與2至5年償還債務(wù)均明顯縮減，債務(wù)結(jié)構(gòu)實(shí)現(xiàn)進(jìn)一步優(yōu)化平衡。

值得關(guān)注的是，祥生控股報(bào)告期內(nèi)凈資產(chǎn)小幅增加6%至169.52億元，連續(xù)兩年穩(wěn)定增長(zhǎng)。同時(shí)，公司總資產(chǎn)也保持較為穩(wěn)定，至報(bào)告期末規(guī)模為1457.43億元。

由于負(fù)債整體下降幅度較大，加之資產(chǎn)穩(wěn)定增長(zhǎng)，祥生控股期內(nèi)資產(chǎn)負(fù)債率，也從2020年的90%下降至88.4%。

隨著降債效果顯現(xiàn)，祥生控股平均融資成本也進(jìn)一步下降。公開資料顯示，公司2020年底平均融資成本較2019年下降0.2%；截至2021年末，這項(xiàng)指標(biāo)再降下0.3%至8.8%。另外，公司資產(chǎn)抵押金額也從2020年的713.92億元下降至380.12億元，下降幅度達(dá)47%。

就公司正在面臨的階段性風(fēng)險(xiǎn)與壓力，祥生控股表示，公司將全力應(yīng)對(duì)，積極籌措資金解決境外債務(wù)問題，并與各債券投資者保持主動(dòng)交流和跟進(jìn)。“未來也將積極加強(qiáng)與境內(nèi)合作機(jī)構(gòu)的溝通和交流，確保妥善處理所有債務(wù)問題。”

持續(xù)泛長(zhǎng)三角 探索第二增長(zhǎng)曲線

市場(chǎng)變革過程中，精準(zhǔn)有效的投資，鞏固“基本盤”成為眾多房企共同目標(biāo)。馬太效應(yīng)下，一、二線與核心發(fā)展區(qū)域市場(chǎng)空間被進(jìn)一步打開，房企在聚焦優(yōu)勢(shì)地帶持續(xù)深耕的優(yōu)勢(shì)，也得以逐步展現(xiàn)。

在整體發(fā)展戰(zhàn)略上，祥生控股聚焦長(zhǎng)期深耕，持續(xù)挖掘區(qū)域與城市、板塊價(jià)值。

2021年，祥生控股在15個(gè)城市新增了20個(gè)項(xiàng)目，新增土儲(chǔ)應(yīng)占總建筑面積超291萬平方米，主要位于杭州、臺(tái)州、溫州、紹興、嘉興等城市。截至2021年12月31日，集團(tuán)共計(jì)擁有項(xiàng)目232個(gè)，分布于全國(guó)11個(gè)省份47座城市。

公告顯示，截至2021年底，祥生控股應(yīng)占土地儲(chǔ)備總量達(dá)2081萬平方米，可供未來2-3年開發(fā)使用；這其中，366萬平方米留待未來開發(fā)之用，405萬平方米為可供銷售、投資的已竣工物業(yè)，1310萬平方米處于開發(fā)中。

立足于長(zhǎng)三角一體化發(fā)展浪潮中，祥生控股堅(jiān)持布局浙江及泛長(zhǎng)三角地區(qū)二十余年，堅(jiān)持在高能級(jí)城市長(zhǎng)期深耕。

從土地儲(chǔ)備地域分布來看，祥生控股有774萬平方米土儲(chǔ)位于泛長(zhǎng)三角區(qū)域，占土儲(chǔ)總量37.2%，有1046萬平方米位于其布局大本營(yíng)的浙江省，占總土儲(chǔ)比例50.3%。

公開資料顯示，祥生控股目前在長(zhǎng)三角布局規(guī)模，占現(xiàn)有土儲(chǔ)總量的87.5%。在當(dāng)前各城市市場(chǎng)分化逐漸顯現(xiàn)行業(yè)趨勢(shì)下，公司整體布局基本面良好，在核心城市群發(fā)展地帶前景穩(wěn)定、前景可觀，企業(yè)“基本盤”也因此進(jìn)一步得到夯實(shí)。

除地產(chǎn)主營(yíng)業(yè)務(wù)，祥生控股多元化布局的物業(yè)管理、租賃收益等“第二增長(zhǎng)曲線”，也初見成效。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，隨著樓市調(diào)控持續(xù)進(jìn)行，單純的地產(chǎn)開發(fā)盈利模式難以為繼，需要探索新業(yè)務(wù)，為后續(xù)增長(zhǎng)提供新載體。

“除住宅主業(yè)收入外，公司近兩年來也在物業(yè)租賃、管理等業(yè)務(wù)上尋找收入增量，以實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展。”祥生控股方面表示。

獲益于商業(yè)廣場(chǎng)商業(yè)管理收入增加，祥生控股物業(yè)管理2021年服務(wù)收益增長(zhǎng)明顯，期內(nèi)總收益超1700萬元，較2020年增長(zhǎng)43.4%。另外，公司物業(yè)租賃收益同比增長(zhǎng)95.1%至7647萬元，2021年投資物業(yè)平均值收益1770萬元，較2020年的460萬元大幅增長(zhǎng)了283.4%。

“公司將擇機(jī)通過多元化布局增加利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，進(jìn)一步增強(qiáng)企業(yè)盈利穩(wěn)定性。”祥生控股方面表示。

對(duì)“第二增長(zhǎng)曲線”的探索，祥生控股表示，公司將一直恪守長(zhǎng)期主義戰(zhàn)略，保持有質(zhì)量的穩(wěn)健發(fā)展。“在城市發(fā)展的核心節(jié)點(diǎn)上，將商業(yè)地產(chǎn)作為城市基礎(chǔ)設(shè)施來長(zhǎng)期持有經(jīng)營(yíng)，分享城市升級(jí)所帶來的價(jià)值紅利。”

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，隨著杭州祥生中心以及上海祥生中心等重點(diǎn)綜合體項(xiàng)目的推出，將進(jìn)一步提升祥生控股集團(tuán)盈利的穩(wěn)定性。