疫情下，上海樓市該怎么走？

近兩年，因美國通脹高企，FED 加息預期升溫，美債收益率持續上漲，美元指數大幅走高。

美元指數上漲，意味著其他主要貨幣（英鎊、歐元、日元、瑞士法郎）相對美元貶值。

其中，貶值比較厲害的，就是貨幣政策保持寬松，不跟隨美聯儲加息的日元。

最近這兩年，中國的貿易順差屢創紀錄，人民幣是極少數相對美元還更強勢的貨幣。

弱勢的日元，對上強勢的人民幣，更是一瀉千里的走勢。

近日，100 日元已經跌破 5 塊人民幣。

從兩年前的 100 日元兌 6.85 人民幣開始計算，日元 / 人民幣已經足足貶值 28% 之多。

2020 年疫情促使全球央行放水，各國主要城市的房價都在上漲。就連一潭死水的東京樓市，也上漲了 10% 左右。

不過，以人民幣計價的話，東京的房價還是跌了 15%。

日元大跌，目前是不是抄底日本樓市的好時機？本篇將為大家簡要解讀。

日本樓市概況

日本在上世紀 80 年代末經歷了泡沫經濟。1985 年廣場協議后，日元大幅升值，國際熱錢涌入日本的資本市場和樓市，推升股市、房價大幅上行。

1989 年，日經 225 指數達到了歷史頂點的 38000 點（至今未突破），銀座一個平方米，可以賣到 100 萬美元，炒作達到前無古人、后無來者的程度。

其后，日本 ZF 主動戳破了泡沫，日本開始了 " 消失的 30 年 " —— 1990-2020 年，GDP、人均收入、物價都陷入停滯。

日本的房價在 1990 年達到頂峰，一路下行到 2005 年左右，開始溫和上行。

2008 年的全球金融危機打斷了日本房價上行的步伐。直到 2012 年安倍二次上任，推行 " 安倍經濟學 "，大力寬松貨幣，房價至今一路穩步上漲。

日本房價上漲的地方，主要在東京都市圈的東京都 23 區和橫濱。

在總人口連年下降、老齡化嚴峻的日本，東京都 23 區的人口，在泡沫經濟破裂后卻連續 24 年增加。

就連關西都市圈（大阪 + 京都），人口也是流出的。

日本只有一個一線城市，即政治、金融、商業、貿易中心的東京。橫濱相當于上海大虹橋地區。

所以，如果要在日本買房投資，務必選擇東京和橫濱。當然，其他城市的房價并不貴，買個房自住是可行的。

外國人能在日本買房嗎？

日本是一個資本自由流通的發達國家，外國人在日本購房沒有限制。

然而，如果要在日本投資買房，日本國民相比外國人，在貸款利息方面有很大優勢。

日本買房首付一般在 20%，外國人買房可以貸款，但利率會在 3% 左右。

而日本人買房，按揭利率則低至 0.5% 左右。東京房子的租金回報率在 4-5% 左右，扣除稅費的凈回報率在 3% 以上。

也就是說，如果是日本國籍的身份，只要湊夠了首付，買房遠比租房成本更低。如果是純投資的房產，租金收入不但能覆蓋月供，還能額外提供不少現金流。

日本一些有志向的年輕人，從大學開始就用打工的錢買下第一套 1DK。積累租金收入，作為下一套房的首付。有些玩得比較溜的，30 歲左右就能積累 2-3 億日元的凈資產。

也只能說，日本大部分人性格死板、老實，按部就班地過著 " 社畜 " 的生活。這要是在中國，房價分分鐘就起飛了。

由此可見，在日本投資房產，是非常適合長期持有 + 獲取租金的打法的。日本房產的交易稅率也不支持短期投資，5 年內就轉手，會被征收增值部分 39% 的重稅。持有 5 年以上，也會征收增值部分的 20%。

資料來源：日本總務省、野村東方國際證券

日本人買什么總價的房子？

日本房產的持有成本，即固定資產稅 + 修繕基金比較高。

以東京一套 1 億日元、80㎡的高級塔樓公寓為例，若土地價值為 4000 萬日元。

資料來源：日本總務省、野村東方國際證券

住宅用地的稅基以總價的 1/3 計算，稅基為 1.4 億 x1/3=4667 萬日元。

房產稅 =4667 萬日元 x1.4%=65 萬日元

有效稅率 =65 萬日元 /1 億日元 =0.65%

維修基金一般每年收取房子總價的 0.4%

也就是說，500 萬人民幣的房子，一年差不多交 5w 的稅 + 維修基金，相當于東京一個中產階級家庭的月收入。

日本家庭買的房子總價，一般在年收入的 5 倍左右。

年收入 1000 萬日元的家庭，買的是 5000 萬日元的房子。這在日本已經算中上層了，中小公司的本部長級。

年收入 2000 萬日元的家庭，屬于日本的精英階層，對應的是國會議員 / 醫生 / 大律師，只有他們才會買 1 億日元總價的房產。

打字打到這里，竟覺得有些不可思議。上海不少退休老人、小年輕都住著 1 億日元（500 萬人民幣）、2 億日元總價的房子。

東京房價一覽

東京可能是房價最便宜的世界一線城市。

我們先來看頂級豪宅的定價。日本因地震頻發，高級住宅大多是超高層塔式結構。

這個パークコート赤坂ザタワー的 40 樓景觀房，就是頂豪的代表。王思聰在東京住的，是其姐妹樓盤的パークコート青山ザタワー，與它價格差不多。

パークコート赤坂ザタワー位于東京都港區赤坂，相當于上海新天地的位置。

171㎡三房售價 5.48 億日元，相當于 2700 萬人民幣。

需要注意的是，日本房產算的是套內面積，日本的 171㎡相當于國內的 200㎡左右。

按國內標準，這套房大約是 13.5 萬 /㎡，相當于翠湖天地單價的 50-60%。

我們再接地氣一點，看一下中產階級住什么房子。

其實，日本一億日元左右的中產房，品質和 5 億日元的豪宅差別不大。只不過位置稍偏一些、面積縮小了。

這套位于中央區勝どき（相當于老靜安蘇州河邊）的次新三房，售價 1 億日元，等于 500 萬人民幣。

說實話，這套 500 萬房產的自住體驗，肯定是全方位吊打北上廣深同價樓盤的。

最后，我們看一下日本的老百姓住什么房子。

這套 1990 年建的 2 室，就比較像國內 2000 年前后的普通房子了。

位于北部市區的墨田區，距離晴空塔所在的【押上】站步行 5 分鐘。

這個地理位置，相當于上海的內環邊緣區域，地鐵 9 分鐘直達日本橋（= 靜安寺的區位）。

另外，這套房屋本地的配套非常好。晴空塔是東京新發展的區域，我實地去過下面的ソラマチ商場，若不考慮地區整體差異的話，新天地是比不過它的。

圖：ソラマチ

房子總價 3000 萬日元，僅 150 萬人民幣，就能住上東京新興商圈的兩房，9 分鐘到傳統上只角。

這套房子面積比較緊湊，在上海對標的，大概是中遠兩灣城的 1 房。

原來，日本相對最便宜的，是老百姓的住房，價格僅上海的 1/4 不到。

什么人適合在日本買房

看到這里，相信很多朋友都摩拳擦掌，想要 " 抄底 " 日本樓市了。

然而，跨國買房，不是一件小事。買房之前，得充分考慮利弊。

日本房產雖然便宜，但我們作為外國人，投資日本房產的性價比一般。

首先，沒有在日本的穩定工作，很難獲取貸款。即使有了貸款資格，按揭利率上也占不到便宜。

其次，日本的房子看上去租金回報率高，但扣除固定資產稅、修繕基金、委托中介出租的手續費之后，達到年化 3% 已經算比較好的了。

房價的增長看經濟增速，日本 GDP 年增速常年在 0-1% 徘徊。再加上二手房轉讓的重稅，期望在日本靠房產增值獲利，很不現實。

上海買一套新房獲取的差價，都能在東京買一套房子了。

所以，在日本買房，我們主要考慮的是自住的功能。

國內的中產跑去日本，其實會比較難受。日本職場等級森嚴、工資扁平化，普通公司熬到領導層也就是 1000 萬日元（50 萬人民幣稅前）年收。

即使是東京，可能還真沒有北上廣深那么多年薪 60 萬、100 萬以上的崗位。

日本自住，適合的是兩類人：①工薪階層②富豪

我有 2 個中學同學定居東京，日子過得不錯，都在東京市區買了 80㎡以上的房子。在上海，他們是混得比較差的，一個是中專學歷，一個高考只能上大專。

中專的去了日本開貨車，另一個自學代碼，在做 IT 外包。日本年輕人 " 躺平 " 的比較多，職位空缺大，中國人認真做事的都能留下，工資超過平均線不難。

對于有錢人來說，日本也是一個好地方。上海的商業已經是國內獨立一檔。而東京的商業發達程度，要遠遠超過上海。

銀座是全球第一商圈，高端零售、餐飲數量龐大。

圖：銀座シックス

除了銀座之外，東京還有六本木、澀谷、秋葉原、表參道等各具特色的商圈。一年 365 天，吃喝玩樂可以不重樣。

圖：六本木ヒルズ

圖：渋谷

圖：秋葉原

如前文提到的萬達王公子，除了在上海，就是在東京久居。

總的來說，如果你在國內屬于中間層，事業仍有向上的空間，那日本不是一個合適的地方。從零開始學日語、從基礎崗位做起的時間成本、金錢成本都很高。

如果只想過一點小老百姓的平淡日子，日本的性價比不錯，工資不低房價便宜，生活質量也很高。

我現在依然是 All in 上海的狀態。等我年紀再大一點，可能會在東京買一套度假房。

雖然東京的發達程度要超過上海，甚至房價也要比房價便宜不少，但我們已經看到，上海的造富能力是要勝過東京的，上海的潛力比東京更大。

今日上海的繁華，是上海人民共同建設的。本次的疫情，只是一個小插曲，我相信風雨后會是晴天。