一面是各地紛紛松綁，一面是樓市 " 量價齊跌 "，房地產的拐點真的到了嗎？

01

房價跌了

內疫情，外摩擦，形勢的不樂觀，嚴重影響投資及消費預期。

在 4 個月前的一篇文章中，我們就做出了兩個判斷：

1. 中國經濟的現狀是 " 需求收縮、供給沖擊、預期轉弱 "，實際上說的是一種 " 通縮 " 的狀態，且會持續一段時間。故而一定會貨幣寬松，來投資基建，想辦法給經濟打一針強心劑。

2. 樓市已經開始走弱，不要盼著市場底、政策底，不要和周期對著干。

如今，兩條預測都命中了。

2022 年一季度 GDP 同比增長 4.8%。其中，消費增長 3.3%，工業增長 5.5%，固定資產投資增長 9.3%。

可見，投資，尤其是基建投資，在穩經濟中發揮著關鍵作用。

而在基建的拉動下，房地產仍未出現明顯逆轉。一季度，我國房地產開發投資增速 0.7%，勢頭一路下行。

而這一數據，已經是有統計數據以來的歷史最低水平，比 2020 年疫情時期那會兒還要低。

當然，如果只是房地產投資下行，也不能說明什么太大的問題，一季度統計局披露出的另一條數據才是真的震撼。

中國平均房價，10 多年來首次下跌！

據國家統計局數據，2021 年全國平均房價為 10139 元 / 平，然而今年一季度跌至 9552 元 / 平，與 2021 年相比，下降 589 元 / 平，接近 2019 年房價水平。

房價跌回三年前。

從 2010 年開始，全國房價連續 12 年上漲，就連 2016 年下半年的強調控（限購、限貸、限售等）也沒能阻礙房價持續上升，唯獨這次，房價開始回調。

只能說房住不炒成為現實，近在眼前了。

02

量價齊跌

記得去年下半年，房住不炒的壓力很大，各大城市像一日三餐吃飯一樣，頻繁出臺樓市調控政策。于是，有一些聲音傳出來，核心意思是當下樓市搞成這樣，是因為國內樓市調控太嚴格了，所以房價才漲不起來。如果調控放開，全國的房價就能漲得飛起來。

然而事實證明，這個想法完全錯了。

昆明、蘭州、福州、鄭州等等大中小城市一股腦兒把樓市都給放開了，取消限購及限售、降低首付比例、發放購房補貼。

結果啥用沒有，樓市繼續躺平。

2022 年 1-3 月，全國商品房銷售面積 31056 萬平方米，同比下滑 13.78%，其中住宅銷售面積下滑 18.64%，連續兩個月出現負增長。

全國商品房銷售額為 29655 億元，同比降幅 22.73%，住宅銷售金額降幅 25.62%，均較上個月繼續擴大。

全國 70 城新建商品住宅房價同比下跌的城市為 29 個，二手房住宅價格下降的城市為 47 個，占比一半以上。

不管是新房還是二手房，大量城市的房價都在跌。

除了樓市的銷售面積、銷售額、價格在跌以外，居民購買住房的意愿也在跌。

大家買房，最基本的條件是什么？是錢和人，尤其是錢，沒錢，誰會把房子賣給你？人也重要，人都沒了，要房子也沒用了。

人口出生率在降，居民負債率在持續攀升，既沒錢，也沒人，房價上漲的動力，也就熄火了。

經常關注經濟學博士的朋友，應該也知道我從去年 3 月份開始，那會兒樓市還一片火熱的時候，就一直看空全國大部分地方的樓市。

也時常跟大家強調一個概念，叫" 量在價先 "。

去年開始是地產縮量階段，以深圳、上海為首的一線城市率先開啟成交量萎縮的時代，那時候很多人還沒有意識到成交量下跌意味著什么。

然而無論是股票還是房地產，一旦失去了成交量，失去了量能，那么價格便很難有支撐。即便價格勉強穩住了，同樣很可能陷入 " 有價無市 " 的境況，沒有流動性，有房子也賣不出去。

樓市的 " 繁榮盛世 " 終有盡頭，不可能各大城市永遠上漲，這不符合常識。縱觀中國房地產的發展史，非常像復活節島的石像。

島上原住民利用島上遍布四處的巖石來雕刻巨大的石像，以紀念先祖。原始的部落制社會，受到生產力限制，要運輸和建設高十幾米、重幾十噸的巨大巖石雕像需要砍伐樹木來制造運輸工具。

島上各個部落之間就開始興起了攀比之風——看誰建的石像更大更好，就說明誰的日子更好更富有。霎時間，復活節島興起一股 " 石像大躍進 " 運動。這些巨大的石像幾乎成了當地居民唯一的信仰。

由于建設石像需要大量的木材來制造工具，所以原住民就開始不停地砍樹。這一石像 " 軍備競賽 " 持續了很多代人，最后的結果就是島上的棕櫚樹基本上都被砍光，生態環境遭到嚴重破壞。

可想而知，其結局就是環境惡化，糧食減產，發生大饑荒，很多居民都被餓死了。隨著石像越建越多，人口反而越來越少。據考察，復活節島原住居民最多的時候是有大約 2 萬人。但是荷蘭航海家羅赫芬登上復活節島的時候，島上的居民只剩下不到 2000 人。

今天中國越來越多的房產，和復活節島的情況如出一轍。樓市不能帶來先進生產力，遍地全國的房產也不能當飯吃。

03

美國加息，擠兌泡沫

那既然泡沫都持續這么長的時間了？為什么會在這時候才出現泡沫要破滅的信號？

這和近期美國加息有關。

最近，10 年期美國國債的名義收益率（不考慮通脹因素）一度攀升至 2.98％，為 2018 年以來的最高水平。而 10 年期美國國債實際收益率剛剛轉為正值，此前一直是復制。

美國加息很有可能導致全世界資產泡沫連環破裂，是個非常危險的訊號！在往期文中曾分析過，美國十年期國債收益率是全球金融資本的定價之錨。其收益率的波動最為直接的影響就是會導致全球風險資產進行重新估值。

舉一個美股的例子：

標準普爾里的公司每年發放股息平均是1.75%左右。炒股的朋友都知道，資金體量大的主力資金，他很難通過一時的上漲賺到錢。

這一點在美股里更為明顯，很多是依靠長期投資收取股息來獲得收益。資金量足夠大，每年光是靠股息都有非常可觀的收益。

這就不難想到，一旦美國十年期國債收益率超過 1.75%，會是什么后果。

資本是逐利的，很多大資本就會考慮來購買債券，拋售股票或者其他資產。買股票，公司發股息，有時高有時低。但是如果如果買美國的國債，他有高于 1.75% 的穩定無風險收益。

所以，超過臨界點后，債券和股票之間就會形成蹺蹺板效應，成為股市資金流出的分水嶺。

更為嚴重的是，一直以來都有大量美元游離在世界各地。美債收益率上升，必然導致美元回流進美債市場。

而這些沉淀在市場中的美元外溢，那些之前存有巨大泡沫的資產領域，將遭受嚴峻考驗。

特別是部分新興經濟體，樓價、地價、金融市場全都處于價值高位。如果美元抽離，股、債、樓、匯的泡沫大概率因為這根導火線而迅速破滅。

進而就是全球資產價值重估。

近期美元匯率一路走高，日元、人民幣匯率一路下跌，印證了這個趨勢。

匯率說明什么？匯率下跌說明對該貨幣的需求減少，有大量拋售的壓力。而美元匯率上升，說明有大量的其他貨幣正在兌換成美元。

世界各地的股、債、樓，都面臨巨大風險。

04

樓市不行了？

那既然現在房價開始降了？全球經濟也進入去泡沫化階段了，房地產是不是要完蛋了？

問出這話，那只能說明思維還停留在 " 二極管 " 模式。

房地產在他們眼中，要么是雞犬升天全國普漲，要么是百鬼夜行四處暴雷。事實上，在中國以外的地方，地產泡沫已經破滅了很多次。十次危機九次地產，全球歷史上大的經濟危機多與房地產有關。然而，經歷了這些危機后樓市完蛋了嗎？經濟完蛋了嗎？

1920-1926，美國佛羅里達房產泡沫。

1987-1992，日本房地產泡沫。

1988-1993，海南房產泡沫。

1997 年，亞洲金融風暴，香港房產泡沫。

2008 年，美國次貸危機。

所謂房地產的 " 雷曼時刻 " 光是在中國，就發生了兩次。離我們最近的是美國的次貸危機，沒錯，聽上去是金融危機，其實是由地產引發的系統性風險。

那它是怎么發生的呢？說得簡單點，房貸放出去太多，結果爆雷了；大量金融機構破產，美元差點在一夜之間爆掉。

于是美國的房價經歷了史上最大一次過山車體驗，紛紛腰斬、腳踝斬。

但是次貸危機的影響逐漸退散之后，發生了什么？美國大部分地方的房價被打回原形，但經濟增長強勢的地方，房價在危機過后一路猛漲。

其中最典型的是美國的灣區。

洛杉磯的房價指數在次貸危機后，從低谷的 159.84，在 2017 年回升到了 261.25，增長了 63.4%。

舊金山的房價指數在次貸危機后，曾經一度跌到 119.87，2017 年房價指數回升到了 237.5，相比低谷時期增長了 98.1%，幾乎翻了一倍。

圣迭戈的房價在次貸危機后跌到 145.38，2017 年回升到了 240.08，增長了 65.1%。

現在，美國逐漸從疫情中恢復，灣區的房價再度迎來新一波的暴漲。今年 1 月灣區房價同比增長了 14.88%，這是自次貸危機以來的最高水平，創 30 多年最大漲幅。

從美國的情況就不難看出一個趨勢，地產泡沫總有破滅的一天，但破滅不意味著徹底完蛋，反而意味著新周期的開始。

更何況地產是周期之母，地產的動態往往也反映了整體的經濟動向。

在去泡沫化的過程中，整體估值不可避免面臨下殺，但中期來看地產會面臨結構性的分化趨勢。產業脆弱、人口流出，經濟預期不足的城市會失去支持，甚至陷入跌跌不休的狀態。

而人口持續流入、產業完備、經濟承壓能力強的城市，房價也會有強支撐。類比美國灣區的情況，中國也有灣區。

從這些方面來看，未來樓市會越來越向股市，買樓跟炒股一樣，都會成為一門技術活。