" 這套比封控前高出 100 萬元了。"

上海復工復產以來，關于 " 豪宅瘋狂熱賣 " 的消息持續在坊間流傳，甚至登上熱搜榜。無論是千萬級新房入圍門檻高上天，還是二手豪宅天價成交，都讓剛需人士倍感沮喪。

6 月份的上海樓市復蘇步伐之大、速度之快令人側目，新盤成交套數 TOP10 一共有 3829 套房，其中 1405 套單價超過 10 萬元 / 平方米，占比高達 37%。

【資料圖】

比如 6 月銷售套數排名第一的 " 瑞虹新城 · 瑧庭 "，單價 119725 元 / 平方米，單月賣出 573 套；" 蘇河望 " 單價 101546/ 平方米，賣出 401 套；113976 元 / 平方米的仁恒海上源，賣出了 218 套；而單價最高的招商外灘璽，122423 元 / 平方米，成交了 213 套。

熱的不僅是千萬級新房，連千萬級二手房也在 6 月份成交了 478 套，比一季度月均成交（374 套）高出 28%。

漲了 100 萬

" 這套比封控前高出 100 萬元了。"7 月 18 日，楊浦區一家美凱龍愛家門店外，中介王利勇對《每日經濟新聞》記者說。

王利勇說，"6 月份生意還不錯，我們這一片區四五家門店成交了十幾套二手房。"

" 楊浦南邊這個區域，像首創天閱這樣的高價位（超過 2000 萬元）二手房，反而是漲價最快的，幾十萬幾十萬地漲，成交也快。" 他說，" 像房齡稍微長一點的，或者環境差一些、管理差一些的，漲幅很小甚至不漲，成交也不活躍。"

門店二手房掛牌信息 每經記者 包晶晶 攝

上海中原地產數據顯示，上半年上海二手住宅成交了 5.68 萬套，累計同比減少 68.31%。但網簽數據顯示，6 月總價千萬以上的高價房有 478 套。一季度此類房源共成交 1211 套，一季度月均成交 374 套，高價房交易量增多帶動價格趨勢的上行。

一邊是豪宅成交的大幅上揚，另一邊卻是二手房成交的同比大減，疊加內環內成交占比的降低，令市場人士對后續反彈的力度存有擔憂。

上海中原地產市場分析師盧文曦 7 月 14 日曾通過微信對記者表示，" 二手房是剛需剛改的重要交易組成部分，通常置換客賣掉手里二手房，然后再買新房，新房中大約有 3-4 成是置換客。如果二手房成交不活躍，也意味新房市場會缺少部分需求，梯度消費的接續力量少了，新房市場也有可能會降溫。"

"7 月前 2 周成交量比 6 月同期略有放大，成交熱情繼續在修復中。目前剛需剛改類產品依舊是交易主力，買賣雙方都比較理性，7 月成交量有望比 6 月再高一些。" 盧文曦說。

單價10 萬 + 豪宅率先反彈

二手市場成交尚未恢復，為何 6 月上海新房成交如此火熱？上海中原地產數據顯示，6 月上海新建商品住宅成交面積 90.1 萬平方米，環比大增 742.1%。

據中原地產分析，通常在月度排名當中，很少出現 4 個 10 萬 + 項目這樣的比例，并且排名第一的項目就是 10 萬 + 的產品，在以往是非常罕見的現象。今年上半年，10 萬 + 產品成交合計達到 5380 套，同比增加 48.66%。

之所以一手高價住宅先于二手房反彈，一方面市區豪宅價格倒掛是最直接的動力，另一方面則是手握巨資的購房人對高端項目的追求。上半年，上海市中心幾乎所有新盤都觸發了積分制。

由高價盤推起的成交熱度，令剛需剛改客十分受傷，這樣的熱度是否健康？反彈能否長久？

盧文曦分析，通常交易節奏是先剛需、剛改然后再向高價房傳導，但是這次高價房率先發力，需要觀察是否具備持續交易的機會。此外，二手房長期在低位運行會影響整體市場的節奏，通常是賣出手中的剛需房再去改善，如果沒有這種輪動，樓市的反彈走不遠。

" 表面看房價還在緩慢攀升，但多少有些量價背離。盡管上海也出臺不少穩經濟的舉措，但解封后市場情緒能否持續向上，還需要時間來印證。短期來看，市場信心在努力恢復中，但觀望情緒不是一下就能消除的，所以市場恢復也是緩步前行。"

撰文 | 包晶晶

編輯 | 陳夢妤

封面圖源 | 每經記者 包晶晶 攝