證券時報記者 吳家明

" 現在的房子越建越高，但卻越來越不實用。" 最近正在到處看房的趙深（化名）如此感慨。

近期，公攤面積、得房率等話題再被熱議。樓市經歷深度調控之后，購房者越來越重視房子的居住屬性，除了讓公攤面積成為 " 明攤面積 "，開發商如何做出更合理的規劃并用產品 " 說話 "，這也是擺在開發商面前的新課題。

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購房者的 " 心聲 "

證券時報記者查閱發現，2001 年 6 月的《商品房銷售管理辦法》和 2007 年《物權法》（第 70 條），都明確商品房建筑面積由套內建筑面積和分攤的共有建筑面積組成。購房者所購置的商品房，都應載明這兩個面積。公攤面積一般包括兩部分：一是電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳和過道、地下室，及為整棟建筑服務的公共或管理用房建筑面積；二是套（單元）與公用建筑之間的分隔墻以及外墻墻體水平投影面積的一半等。

一般來說，過去的多層和小高層住宅公攤面積較小，得房率（指套內建筑面積與套建筑面積之比）普遍在 80% 以上。如今，越來越多的超高層住宅正拔地而起，一些住宅樓的層數甚至超過 50 層，這些超高層住宅的的得房率又有多少？以深圳為例，記者進行抽樣調查，在羅湖、福田和南山各取 3 個在售而且層數超過 40 層的新房住宅項目作為樣本，并用套內面積 / 建筑面積的方式估算出得房率，發現得房率普遍僅在 71% 至 75% 之間。同樣為 90 平方米左右的新房，多數項目只能做成三房兩廳一衛。相比起來，一些樓齡在 10 年至 20 年的二手住宅樓，得房率普遍在 75% 至 85% 之間。

不過，記者也發現越來越多的新房項目開始將得房率當成 " 亮點 " 進行營銷。在光明區和寶安區，一些新房將得房率放在營銷中心廣告牌的顯眼位置，"73 平方米就能做成三房 " 等字眼看上去很吸引人。不過，一位新房營銷策劃經理對記者表示，真正通過合理設計實現高得房率的項目，的確是可以有效提高戶型的舒適度。不過，一些高得房率項目的提法是創意空間、贈送面積，其實是開發商在打擦邊球，多出來的面積所支出的費用在定價時可能已被算進房價，購房者也要仔細辨別。

" 樓市雖然降溫，但房價依舊很高，買 100 平方米的房子實際面積才 70 平方米，實在是覺得不劃算。" 趙深對記者表示，自己在選擇新房時一定會將公攤面積、得房率等因素考慮在內。

記者隨機還對近 20 位購房者進行調查，全部受訪者都認為，支持住宅應以套內使用面積進行交易。" 在建房成本既定的前提下，按建筑面積計算還是按套內使用面積計算，只是單價不同，我們要付出的購房成本相對固定。" 甚至還有購房者提出，一些開發商的精裝房交付，不應該按照建筑面積進行計價裝修，物業管理費也同樣如此。

據悉，目前國內絕大多數城市的住宅交易都是以建筑面積計價，但重慶等地多年前也實行套內建筑面積計價。不過，在全世界范圍內，多數發達國家和地區的房屋銷售都是按照套內面積計算。盈科 ( 上海 ) 律師事務所全球合伙人郭韌律師表示，住宅建筑改為套內面積進行交易，也要慎防開發商很可能會因此轉嫁成本甚至擠壓公攤從而導致商品房的小區環境以及品質下降。

公攤取消還是規范？

除了如何計價，市場上也掀起 " 取消 " 公攤的討論，但在業內人士看來，買房無法撇開公攤面積，其也應計入商品房總價。有分析人士表示，公攤面積較小并不意味著居住就舒適，電梯間、樓梯間或門廳太小，一梯多戶、沒有避難層等，盡管縮小了公攤面積而使套內面積增加，但舒適度和安全感也隨之降低。再比如一些開發商 " 偷面積 "，貌似套內面積增加，但占用了公攤，導致小區整體環境受損。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，現行規定對于公攤面積大小沒有比例限制，主要與新盤項目的規劃設計、配套設施有關。從業主的角度看，套內起居生活面積與社區公共服務面積此消彼長，取決于業主的訴求。" 在多層次住房消費并存的情況下，對不同類型的新房項目，在規劃設計及報批階段，就應對公共服務為主的公攤占用，做出合理的規劃指標限定。"

購房者普遍擔心的是公攤面積的隨意性、不透明性。所以，相比取消公攤面積，完善相關規定無疑更具現實意義和可操作性。

近日，關于公攤面積維權的事件頻發。比如，山東青島一套 110 平方米的房子，到手卻發現套內面積只有 60 多平方米；購房時銷售人員口頭承諾的 31% 公攤面積，收房時卻變成了 46%……

盈科 ( 上海 ) 律師事務所全球合伙人郭韌律師表示，" 其實，對于公攤面積存在的一些不合理現象，普通購房者很難發現。需要提醒的是，一旦公攤面積超過 40% 以上，可能就需要引起重視。購房者可以調閱規劃設計圖紙，看看是否存在錯誤，如果覺得特別不合理，購房者也可以通過訴訟維權，特別是如果因為公攤面積過大而實用面積過小，導致無法居住使用，或者不符合居住使用的相應品質，購房者要求解除合同甚至退回房款也是有可能的，但最終還是要看判決結果。" 據悉，目前國家對住宅的公攤面積并沒有設置上限和下限，但《商品房銷售管理辦法》明確指出，合同約定的面積與實際面積誤差比絕對值超出 3% 時，購房人有權退房；同意不退房的，實際面積小于合同約定面積時，絕對值超出 3% 部分的房價款由房地產開發企業雙倍返還購房者。

李宇嘉認為，" 取消公攤 " 乃情緒之舉。最重要的是，標準和明細一定要 " 曬在太陽下 "，監管還要跟上。比如，要制定不同類型社區的公攤指引；公攤部分的內容要明晰，經營的部分要將經營收益歸屬全體業主，納入物業維修基金，或者抵扣物業費；房屋交付時，獨立第三方要對公攤面積進行實測并公示；探索公攤部分定價和套內定價的差異化等。