今年 8 月開始，阿里法拍平臺陸續 " 上架 " 了 56 套位于深圳市南山區寶能城花園三期的房源，計劃于 9 月 20 日至 22 日分批開拍。

(資料圖)

這一幕在法拍市場鮮少出現。作為南山西麗片區三大豪宅之一，寶能城的成交單價曾一度達到 15 萬元左右，不少富商名流在此安家置業。隨著 " 寶能系 " 危機爆發，曾經的豪宅化作 " 變現 " 籌碼，以不到 10 萬元的單價流入法拍市場，引來各方關注。

9 月 19 日，即開拍前一日，法拍交流群里關于寶能城的討論明顯多了起來，有人咨詢 " 面積多大？帶裝修嗎？"，也有人觀望 " 會不會進入二拍起拍價再打八折 "…… 顯然，看客們蠢蠢欲動的同時也存在著諸多顧慮。

最大的問題在于稅費。長期從事法拍工作的王曉律告訴《國際金融報》記者，由于寶能城房源的稅費中囊括了土地增值稅，因而整體稅費金額被大幅拔高，大致在 600 萬至 900 多萬之間。

盡管競買公告中注明，拍賣成功后買受人可憑借相關資料向法院申請退回為原產權人墊付的稅費，但于買家而言，這筆資金仍是不小的考驗。也是因此，這批寶能城房源的實際報名情況并不樂觀，截至發稿，56 套房源中僅 15 套有人報名參拍，其中 3 套報名人數為 2 人，其余皆為 1 人。

王曉律指出，由于稅費太高，不少意向人士都處在觀望狀態，且若流拍的房源再次上架二拍，價格折扣力度會更大，" 這批房源其實資質很好，一拍有人走完退稅費的流程后，大家心里就清楚了，到時二拍關注度會更高 "。

一、天價稅費何解

寶能城法拍房最早引起外界關注是在 6 月。彼時，阿里法拍平臺上架了 15 套房源，原計劃于 6 月 30 日及 7 月 26 日開拍，但卻在 6 月 29 日突遭撤回，且頁面均標有 " 涉案房產需向稅務主管機關咨詢相關稅費 " 的說明。

有媒體報道稱，撤回可能是由于交易稅費多少、該由哪方承擔等問題尚未明確。當時的競買公告顯示，拍賣成交后，與本次過戶相關的雙方需繳納的一切稅、費、應補地價、土地使用費等均由買受人承擔。

據 " 法拍深圳 " 工作人員測算，因為房源尚在寶能城有限公司名下，若被認定為公司產權，則是二手房交易，需要繳納土地增值稅；若沒有清算，土增可以按 2%-3% 征收，清算后就需要按 30%-60% 征收。

有人算了筆賬，以一套建面約 153 平方米、起拍價 1505 萬元的房源為例，若認定為公司產權，以起拍價成交，則買受人需承擔 963.9 萬元的稅費，總成本約為 2469 萬元，折合稅后單價約 15.9 萬元，遠高于當下二手房 12 萬 -13 萬元的成交單價。

為了促進參拍的積極性，9 月 20 日至 22 日開拍的這批房源的稅費支付方式進行了更改，即買受人在墊付原產權人承擔的相關稅、費后，可憑稅務機關開據的憑據原件、墊付人收款賬戶確認書、墊付人銀行卡復印件在 10 個工作日內向執行法院申請退款。

也就是說，買受人實際只需承擔契稅部分，個稅和土地增值稅則由法院退回。不過，由于深圳此前沒有相關案例，外界對這筆資金的退回周期亦并不清楚，" 深圳之前所有的稅費都是由買方承擔，就是因為寶能城才第一次實行稅費各付，具體的流程我們也不清楚。" 王曉律無奈道。

不明朗的退款周期也導致意向買家很難通過加杠桿的方式下場參拍。

記者通過咨詢了解到，當下法拍機構可為買家提供包括購房資質與銀行流水提前預審協調、按揭擔保、稅費核算、過戶、交稅、退稅、收房等在內的全流程服務，費用為每套 5 萬元。

這期間若需要墊付稅費，全流程費用則為房源成交價的 1.5%，而從該機構介紹的金融公司對接借款的話，則每日利息為萬分之八。倘若按 600 萬元的稅費計算，則意味著購買人每日需支付的利息達到 4800 元，每月達 14.4 萬元。

或是為了減輕參拍者的資金壓力，寶能城房源的保證金額度控制在 70 萬 -100 萬元之間，低于上海等地區同類型法拍房的保證金。

二、56 套只是 " 前菜 "

整體而言，盡管寶能城參拍門檻有所放松，但對買方的資金籌措能力仍是不小的考驗，而倘若能順利競拍則無異于 " 撿漏 "。在王曉律看來，此次房源競拍的溢價不會太高，底價成交是大概率的事情，" 現在這個市場賣房不是好時候，但絕對是買房的好時候 "。

拍賣信息顯示，這 56 套房源為寶能城三期工程 B 座，均為大平層住宅，面積都在 130 平方米至 200 平方米之間，拍價在 1298.13 萬 -1962.61 萬元之間，單價約為 9.85 萬元，均為毛坯房。

據悉，當下深圳寶能城在市面上流通的大平層戶型并不多，同時待拍的三期工程 B 座臨江而建，占據了整個項目最好的位置和景觀，王曉律直言 " 這幾年政策限價，寶能未能按預期的價格賣，就一直握在手里保留著 "。

而除現房以及價格優勢外，寶能城還享有深圳大學附屬教育集團實驗小學及桃源中學的學區資源，得房率亦達到 120%。這意味著，一套面積 150 平方米的房源，實際面積可能會達到 180 平方米。

王曉律強調，" 如果市場行情好起來，9.85 萬元的單價很難買到寶能城。" 從拍賣日期來看，9 月 20 日將有 20 套房源開拍，9 月 21 日亦為 20 套，9 月 22 日則為 16 套，這批房源的競拍情況或許也將成為后續房源競拍的風向標。

上述 56 套房源只是被處置資產的一部分。今年 3 月初，平安銀行副行長郭世邦就曾對外透露，54 億元的寶能城項目將進入司法拍賣環節，用以償還平安銀行貸款。

根據執行裁定書，在與平安銀行深圳分行的借款合同糾紛一案中，" 寶能系 " 掌舵人姚振華、寶能地產股份有限公司、寶能城有限公司、寶能控股（中國）有限公司以及深圳六金投資有限公司沒有履行生效法律文書確定的內容，故平安銀行深圳分行申請強制執行。

深圳市中級人民法院則依法保全查封了抵押房產，即寶能城有限公司名下位于深圳市南山區留仙大道北側寶能城花園共 484 套房產，這其中就包括三期 223 套大戶型住宅、四期 260 套商務公寓以及四期酒店一個。

故而，明日起開拍的 56 套房源只是 " 前菜 "，后續還將有寶能城房源進行法拍。王曉律分析稱，有了第一批房源的試水，后續上架的房源價格可能會相對高一些，" 一是大家清楚了退稅流程，二是如果二拍再打八折，那么關注度會更高，下場的人多了價格也就抬高了 "。

本文來自微信公眾號：地產深度報道（ID：RE_report）

作者：吳典，編輯：左宇

原文標題：《2000 萬的房子 1000 萬的稅？是誰在搶得房率 120% 的法拍神盤？》

題圖來自：視覺中國