國盛證券:物管行業炒作邏輯發生哪些變化?
指股網獲悉,國盛證券發布研究報告稱,2021年中期至今,因為房地產行業發生劇變,物管行業受到牽連,增長確定性和獨立性受到質疑。行業收入增速在22年末降至19%,2023年上半年進一步降至10%,板塊估值回調至歷史底部區間,截止2023年中期PE-TTM僅12倍。從PE_Forward來看,市場對遠期估值的PE中樞多數時間落在20倍上下。
▍國盛證券主要觀點如下:
(資料圖)
1.行業商業模式演化
物管行業商業模式演變:(1)基礎物業管理服務:一方面為了增加收入來源,物管行業服務業態由住宅向非住和城市服務等領域延伸,另一方面為了應對成本上漲的壓力,物管公司不斷探索各種降本提價的方式,包括做新項目退舊項目、提高物管費以及科技化賦能等。(2)業主增值服務:圍繞業主需求進行業態擴圍和創新,當前的業務模式已囊括社區零售、美居、到家、房屋經紀、團餐等方方面面。
物管行業商業模式優點體現在:(1)現金流穩健、具有抗周期性。基礎物管是很多個人和機構不得不消費的行業,行業需求穩定,受宏觀經濟波動影響較小。(2)輕資產運營模式,負債率低。其主要成本在于人力以及科技化投入,資本開支負擔小,負債率低,資本回報率高。
模式缺點體現在:(1)剛性成本上升、提價難。物管行業成本構成中人工成本占大頭,而人工成本上升趨勢具有剛性,同時物管費因為多業主談判難度大、政策限制以及市場化競爭加大等原因提價具有難度,因此毛利率面臨一定壓力。(2)業主增值服務孵化難。業主增值服務涉及業務板塊眾多,很多板塊都已經有專業的平臺公司布局,面臨的外部競爭激烈,想要搶占市場份額具有一定難度。
2.股票炒作邏輯變化
將物管行業的發展歷史分為三個階段:蓄力期(2014-2018年)、高增長高估值階段(2018-2021年中期)和業績放緩估值回調階段(2021年中期至今)。
第一階段:2014年彩生活上市,作為內地物企赴港上市第一股,其在上市之初享受了高估值,PE一度達到60倍以上;此后2015年中海物業上市,2016年綠城服務上市,在2015-2018年行業上市物企業較少,整體收入增速基本穩定在30%-40%,該階段以外資定價為主,PE-TTM在20-30倍之間。
第二階段:2018-2021年中期,物企扎堆上市,四年間累計上市40多家公司。該階段因為開發規模快速增長以及行業大舉收并購,行業收入增速提升至40%-50%,板塊表現強勁,PE-TTM高峰期升至40-50倍區間。
第三階段:2021年中期至今,因為房地產行業發生劇變,物管行業受到牽連,增長確定性和獨立性受到質疑。行業收入增速在22年末降至19%,2023年上半年進一步降至10%,板塊估值回調至歷史底部區間,截止2023年中期PE-TTM僅12倍。
從PE_Forward來看,市場對遠期估值的PE中樞多數時間落在20倍上下。
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