今年一季度，陜西哪里的房子賣得火?就銷售規(guī)模看，西安占了全省一半，絕對量遙遙領(lǐng)先。但從增速來看，商洛、咸陽等地，市場表現(xiàn)要更為出色。

陜西近九成商品房銷量來自住宅市場

今年以來，陜西商品房銷售整體走旺，交易結(jié)構(gòu)發(fā)生變化。

據(jù)陜西省統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，今年一季度，全省商品房銷售面積751.01萬㎡，同比增長54.7%;與2019年一季度相比增長16.6%，近兩年平均增長8%。

住宅銷售，是房地產(chǎn)交易中占比最大一類，銷量增速亦最高。一季度，陜西市場住宅銷售面積657.54萬㎡，同比增長57.3%。目前，住宅銷量占全省商品房市場的87.55%。

美好生活文商旅研究院院長夏強(qiáng)表示，住宅地產(chǎn)開發(fā)是房地產(chǎn)市場主力，主要基于人口增長、城鎮(zhèn)化進(jìn)程、居住條件提升的訴求等邏輯。尤其在疫情發(fā)生以后，住宅保值、增值屬性及市場流通的便利，相比商辦物業(yè)要得到突顯，由此更獲置業(yè)者青睞。

2020年一季度，疫情影響下，陜西住宅銷量曾下降，并拖累當(dāng)季商品房銷售面積回落。當(dāng)時(shí)，僅辦公樓銷量逆勢增長60%。不過，2020年二季度全省市場恢復(fù)性增長后，住宅銷售面積迅速反彈。而到了2021年一季度，陜西住宅銷量出現(xiàn)增長的同時(shí)，辦公樓銷量同比下降10.6%。

住宅成為樓市主流，還與開發(fā)偏好有關(guān)。在房地產(chǎn)行業(yè)，住宅銷售是回籠現(xiàn)金流較好的一類資產(chǎn)。行業(yè)集中度不斷提高，頭部房企對存量市場最大一塊——住宅的份額更加看重。

一定程度上，購房行為會受到從眾心理影響。一位購房者稱，最近在朋友影響下，到西咸新區(qū)去看房，“本來打算在西安浐灞買房，沒搖上號。”

一季度商品房銷量增速商洛、咸陽最快

全省市場向好趨勢下，各地市的市場表現(xiàn)如何?分區(qū)域看，全省11個(gè)地市(區(qū))中，一季度商品房銷售面積增速，均出現(xiàn)正增長。其中，商洛增速最高，同比增長210.8%。

需要注意一點(diǎn)，2020年一季度，疫情對房地產(chǎn)銷售形成阻礙，當(dāng)時(shí)僅寶雞、榆林商品房銷售面積實(shí)現(xiàn)正增長。在此基礎(chǔ)上，各地市(區(qū))銷量同比走高，不算意外。

若具體到城市，銅川、咸陽、渭南、榆林和商洛銷量增長均超過100%。

一位行業(yè)人士表示，銅川、商洛的商品房銷量增速快，或因基數(shù)不高。在2020年一季度，銅川和商洛商品房銷量分別為6.88萬㎡、3.25萬㎡，2020年全年均未超過百萬。

若從近兩年銷售平均增速看，咸陽、渭南和榆林比較突出。

作為陜西第二人口大市，渭南樓市規(guī)模僅次于西安。近幾年，渭南城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快、萬科、碧桂園等相繼前往布局，帶動了當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)市場開發(fā)與銷售。

榆林的優(yōu)勢，則在于人均GDP省內(nèi)最高，經(jīng)濟(jì)與財(cái)富基礎(chǔ)較好，近兩年商品房銷量增速領(lǐng)跑。

今年一季度，咸陽商品房銷售50.88萬㎡，同比增長175%，近兩年平均增速47.5%。

上述行業(yè)人士認(rèn)為，咸陽房子銷售火爆，與西安地區(qū)置業(yè)需求外溢有關(guān)。咸陽到西安距離近，交通、教育、醫(yī)療和生活配套比較完善，加上“西咸一體化”帶動，具有一定吸引力。同時(shí)，由于西安限購，也讓一部分人將買房計(jì)劃瞄向咸陽。

西安外溢的購房需求去往周邊市場

西安商品房銷量，曾長期占據(jù)全省市場六成以上份額。不過，近兩年受供應(yīng)量不足影響，西安銷量增速下降，占全省市場比重降低。

據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，今年1-3月，西安有48個(gè)樓盤意向登記，其中27個(gè)項(xiàng)目需要“搖號”。4月份結(jié)束意向登記的20個(gè)樓盤里，有16個(gè)項(xiàng)目登記人數(shù)超過房源量需要“搖號”。

西安主城區(qū)熱門盤難買，一些購房需求開始轉(zhuǎn)向非限購區(qū)域、不用搖號的項(xiàng)目。5月初，三原一樓盤在西安舉行開盤活動。現(xiàn)場認(rèn)籌人數(shù)超過了房源供應(yīng)量，并以短時(shí)間宣告售罄。而從一些購房者的反饋看，主要是沖著開發(fā)商品牌和較低價(jià)格來的。

西安購房需求的外溢，除了“北上”，另一路徑是“西進(jìn)”。去年以來，灃東憑借緊鄰西安主城區(qū)的優(yōu)勢，市場熱度走高。此外，原本關(guān)注度一般的灃西，因?yàn)閹鬃谕恋嘏某龈咭鐑r(jià)，也開始引起外界注意。在銷售超預(yù)期帶動下，一些樓盤上調(diào)售價(jià)，有的項(xiàng)目的價(jià)格甚至追平西安主城區(qū)水平。

這種熱度已傳導(dǎo)至咸陽。有消息稱，咸陽一些熱門樓盤，手慢一點(diǎn)就挑不到好樓層。上周三，在咸陽高新區(qū)一處樓盤，一位置業(yè)顧問介紹，前期推出的房源剩的已經(jīng)不多，最近正在做新一批房源認(rèn)籌，“單價(jià)比前期上調(diào)了，但各戶型都有贈送面積。”咸陽市區(qū)另一樓盤，置業(yè)顧問稱，“預(yù)計(jì)月底加推的高層每平方米要漲500元。”

西安周邊樓市，迎來了越來越多購房者，但并非所有樓盤都不愁賣。高陵一樓盤，主推兩居、三居的剛需戶型，八千多的均價(jià)與周邊差不多，但售樓部里并沒有多少客流。

全省商品房待售面積下降至646.17萬㎡

實(shí)際上，從反映樓市走向的另一指標(biāo)——房地產(chǎn)投資情況，也能看出省內(nèi)市場變化。

今年一季度，咸陽房地產(chǎn)投資完成額35.99億元，同比增長162.6%，近兩年平均增速66.9%，均為各地市最高。此外，一季度房地產(chǎn)開發(fā)投資，增速較快的還有商洛、渭南。

西安房地產(chǎn)投資完成額，占全省61%，但一季度增速靠后，近兩年平均增速反為最低。

那么房地產(chǎn)開發(fā)資金從何而來?省統(tǒng)計(jì)局指出，“國內(nèi)貸款收緊，但定金及預(yù)收款和個(gè)人按揭貸款較快回籠，支撐資金總體趨于寬松，推動了房地產(chǎn)開發(fā)速度較快增長。”

今年一季度，陜西房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金1171.57億元，同比增長41.7%，高于全國0.3個(gè)百分點(diǎn)。就開發(fā)資金的來源看，自籌資金占比最高，占到位資金43.5%;其次是定金及預(yù)收款，占比31.4%;個(gè)人按揭貸款占12.4%;國內(nèi)貸款、其他到位資金分別占8.1%、4.6%。

商品房銷售走強(qiáng)，直接影響市場庫存下降。截至3月末，陜西商品房待售面積646.17萬平方米，同比下降2%，待售面積比2月末減少28.99萬平方米。按每套100㎡計(jì)，相當(dāng)于6.46萬套房子待售，這一規(guī)模，已低于一季度全省商品房銷量。

三四線樓市會不會面臨需求萎縮?

圍繞樓市調(diào)控，國內(nèi)各大城市正持續(xù)收緊。西安在3月底出臺樓市新政，遏制投機(jī)購房，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場預(yù)期。自去年12月以來，西安已兩次加碼樓市調(diào)控。政策約束，是為了斬?cái)?span id="jvvrh5f" class="keyword">投資客的“炒房”致富夢。供需變化，也讓一些購房需求向外分流。

相比頻頻被聚焦的大城市、熱點(diǎn)樓市，許多中小城市的樓市前景似乎不被看好。貝殼研究院近期研究發(fā)現(xiàn)，其監(jiān)測的全國100個(gè)城中，三四線城市整體大幅跑輸一二線市場。該研究院認(rèn)為，棚改退潮以來，缺乏基本面支撐的非核心三四線城市的樓市需求側(cè)明顯萎縮，但土地和新房供給還在增加，供需不匹配疊加存量老舊房流通困難等結(jié)構(gòu)問題，將帶來“新房——二手房積壓下跌”的循環(huán)效應(yīng)。

在宏觀層面，房地產(chǎn)市場的發(fā)展?fàn)顩r，受到宏觀政策影響，微觀層面，反映出一個(gè)城市的人口規(guī)模和結(jié)構(gòu)、經(jīng)濟(jì)及產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r、居民收入、政策和供需關(guān)系等。

在西安歐亞學(xué)院人居環(huán)境學(xué)院客座教授朱郁看來，目前三四線城市的樓市正處在橫盤期，不同城市間因內(nèi)生需求差異存在分化，發(fā)展前景優(yōu)劣不能以偏概全。以陜西省內(nèi)市場為例，有的由西安外溢需求獲益。還有的在城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，存在改善性置業(yè)需求。(記者 李程)