6月30日，萬科2020年度股東大會暨2021年第一次A股類別股東大會及2021年第一次H股類別股東大會在深圳召開。此次大會上，萬科集團總裁、首席執(zhí)行官祝九勝對多元化業(yè)務著墨頗多。集中式公寓規(guī)模全國第一、商業(yè)地產(chǎn)積極探索資產(chǎn)證券化、國內最大的冷庫運營商……相較于之前談及多元化業(yè)務成長的“尷尬”，此次祝九勝顯然更有底氣。

管理紅利時代下，萬科開始向制造業(yè)學習，并積極成為新賽道的領跑者。就在不久前，萬科剛剛對外“更新”了跟投機制，將其擴展到非開發(fā)業(yè)務板塊，并同步修改了多項規(guī)則。這一舉動，也被視為發(fā)力新賽道的積極信號。但相比非開發(fā)業(yè)務，新業(yè)務受投入成本大、回報周期長等問題制約，跟投機制能否調動員工的積極性，仍有待進一步觀望。

租賃、物流、商業(yè)收果子

早在2018年，在喊出“活下去”的同時，萬科也提出將所有業(yè)務行為“收斂聚焦”。組織架構上，萬科提出要重點發(fā)展BG(事業(yè)集團)和BU(事業(yè)單元)兩個業(yè)務條線，2019年中期業(yè)績報告中，萬科首次將集團業(yè)務劃分為5大BG和6大BU。

多元化轉型的道路上，萬科有成長也有挫折。租賃住宅業(yè)務曾因"萬村計劃"叫停，而一度停擺;商業(yè)開發(fā)面積近幾年大幅增長，但營收能力卻并未達到預期;發(fā)展近四年時間的冰雪事業(yè)部，最后也逃不過被“兼并”的命運。

“兼并”冰雪事業(yè)部后，萬科旗下的的多元化業(yè)務經(jīng)歷重新洗牌，BU格局變?yōu)橛×U、物流BU、長租公寓BU、海外BU、酒店與度假BU、梅沙教育BU及食品BU。

不同于往年，今年萬科在多元化業(yè)務方面著墨頗多。祝九勝在談及時，也給出諸多“驚喜”：集中式公寓規(guī)模全國第一、商業(yè)地產(chǎn)積極探索資產(chǎn)證券化、國內最大的冷庫運營商……一掃之前談及多元化業(yè)務成長的“尷尬”。

“在租賃住宅方面，目前公司的集中式公寓規(guī)模全國第一。”祝九勝在會上表示，2020年在深圳、天津、北京、珠海、濟南、西安、成都、廈門、廣州等9個重點城市新開業(yè)3.3萬間長租公寓;年底在33城市累計開業(yè)14.24萬間;已開業(yè)項目整體出租率大于95%;2020年實現(xiàn)收入25.4億元，同比增長72.33%。

記者了解到，萬科的租賃住宅業(yè)務正在積極探索6類合作模式，包括：設計、建造、運營全流程輸出服務;集體建設用地建造租賃住房;國企合資合作;為政府定制人才租賃用房;商辦類土地自建公寓項目自持運營;城中村改造租賃用房。例如，北京成壽寺建起的萬科泊寓，就是一個成功的集體建設用地建造租賃住房案例。

商業(yè)開發(fā)與運營方面，疫情下萬科也有多個商業(yè)項目順利開業(yè)，商業(yè)含印力集團新開業(yè)商業(yè)面積128.9萬㎡，包含3個購物中心和20個社區(qū)商業(yè)。“年內萬科商業(yè)業(yè)務推動數(shù)字化升級，數(shù)字化會員運營體系覆蓋62個項目，印力會員數(shù)量超過870萬;并積極探索資產(chǎn)證券化，萬科先后完成印象2號CMBS、深圳印力中心第二期CMBS發(fā)行。”祝九勝表示。

物流倉儲方面，2020年萬緯物流管理項目營業(yè)收入18.7億元，同比增長37%，其中高標庫收入12.9億元，同比增長29%;冷庫收入5.8億元，同比增長60%，已經(jīng)是國內最大的冷庫運營商。2020年底，萬科在44個城市累計管理148個項目，可租賃建面1,148萬㎡。其中，高標庫128個，可租賃建面1,062萬㎡;冷庫20個，可租賃建面86萬㎡。公司不斷提高開發(fā)效率，完成行業(yè)首個快建高標準冷庫。

架構+跟投輔助

多元化業(yè)務被視為萬科的第三次創(chuàng)業(yè)，這方面也被寄予厚望。

2020年上半年，萬科首次在年報中披露了多元化業(yè)務的營收情況，不過成色欠佳。截至2020年末，在營收貢獻中，萬科房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務占比(包含來自長租公寓、物流等業(yè)務的營收)為4004.5億元，占比95.5%，來自物業(yè)服務的營業(yè)收入為154.3億元，占比3.7%。

近期，萬科剛剛進行了一次大規(guī)模的組織架構調整，發(fā)力多元化的意圖非常明顯。為了讓商業(yè)業(yè)務實現(xiàn)突破性發(fā)展，王海武“主動”請纓出任印力集團總裁，之所以有如此調整，萬科也是“急”在心里。

2016年，萬科收購印力集團成為其核心股東，印力也就此成為萬科的商業(yè)地產(chǎn)平臺。但截至2020年末，印力管理的商業(yè)項目營業(yè)收入42.22億元，同比下降1.62%。

除組織架構調整，萬科的跟投機制也在近期進行了“更新”，將其擴展到非開發(fā)業(yè)務板塊，并同步修改了多項規(guī)則。

6月14日晚，萬科發(fā)布公告稱，為加快非開發(fā)業(yè)務的發(fā)展，充分激發(fā)非開發(fā)業(yè)務經(jīng)營管理層及核心員工的“當家人”意識，穩(wěn)定和吸引人才，并推動公司內部資源協(xié)同，實現(xiàn)“一盤棋”長期穩(wěn)健發(fā)展，更好的回報全體股東，公司擬對非開發(fā)業(yè)務的跟投機制進行迭代。

具體范圍包括但不限于，物流倉儲、商業(yè)、長租公寓、冰雪、教育、企業(yè)服務、食品業(yè)務等非開發(fā)業(yè)務。這也意味著，萬科的跟投機制將由之前的住宅開發(fā)業(yè)務進一步擴大至除物業(yè)外的其他多元化業(yè)務。

對比來看，“更新”跟投權益比例上限較住宅開發(fā)要更高，整體提高了一倍。跟投人員直接或間接持有的業(yè)務權益比例合計不超過 20%，對于萬科股權比例低于50%的業(yè)務，跟投人員直接或間接持有的權益比例還需不超過萬科在該業(yè)務所持權益比例的40%。未經(jīng)董事會薪酬與提名委員會同意，單一跟投人員直接或間接持有的業(yè)務權益比例不超過3%。

同策研究院資深分析師肖云祥表示，跟投機制其實在開發(fā)業(yè)務中對規(guī)模快速增長起到了很好的激勵效果，其實跟投機制也是一種利益和責任的捆綁機制，從理論上說跟投機制是針對人的因素，但是對于多元化業(yè)務的發(fā)展而言不僅僅是人的問題，還有很多外界客觀因素的存在。因此跟投機制在推動多元化業(yè)務發(fā)展中起到了一定的作用。

地產(chǎn)分析師嚴躍進則指出，萬科積極做轉型，但是需要各類機制和政策做匹配，所以某種程度上說，類似事業(yè)合伙人機制，也是學習開發(fā)業(yè)務的模式，有助于為此類業(yè)務板塊提供新的資金和激勵機制。后續(xù)類似城市發(fā)展和運營的業(yè)務有望發(fā)展，也有助于增強職工對于此類業(yè)務的支持力度。“不過相比房產(chǎn)開發(fā)業(yè)務，新業(yè)務受投入成本大、回報周期長等問題制約，跟投機制能否調動員工的積極性，仍有待進一步觀望。”

股價的考驗需要行動來回應

最近幾年，萬科一直被市場質疑過于“保守”，影響企業(yè)盈利水平，如今發(fā)力新賽道，也是萬科給市場以“改變”的聲音。

但“改變”在路上，萬科的股價反映更為“真實”。記者了解到，萬科估計自今年3月開始持續(xù)下跌，截至6月30日收盤，萬科A股價已經(jīng)跌至23.81元/股，公司總市值約為2766.18億元。

針對近期萬科股價持續(xù)下跌的情況，萬科董事會主席郁亮在會上回應稱，萬科合伙人是拿著獎金，用真金白銀在公開市場上買股票的，這不是持股計劃，不是上市公司的激勵安排，而是合伙人自愿購股計劃。“前一段時間我們剛剛增持過一次，持股比例到了5%。我們當然也希望股票漲，但目前房地產(chǎn)公司包括萬科的股票受到了很大的影響，這其中有行業(yè)的因素，但我們在主觀上要更努力，用行動去回應股東的關切。”

“短期困難是暫時的，股票難免有漲有跌。”深圳地鐵董事長辛杰則表示，萬科是一家可持續(xù)發(fā)展的企業(yè)，業(yè)績每年上一個臺階。萬科也是品牌知名度很高的企業(yè)，成長了35年，萬科從小企業(yè)一步步成長為到世界500強企業(yè)。“同時我們也很認同萬科的商業(yè)模式，尤其是最近提出的‘從開發(fā)為主轉向開發(fā)與經(jīng)營并重’的經(jīng)營策略。我認為萬科的發(fā)展遠景非常好，同時有很好的管理體系、企業(yè)文化。”

房地產(chǎn)行業(yè)進入下行區(qū)間，萬科提出的“管理紅利時代”也成為新名詞。郁亮此前表示，管理紅利時代是住房回歸居住屬性、房地產(chǎn)回歸實業(yè)屬性，已成為明確、清晰的趨勢。回歸實業(yè)屬性，意味著行業(yè)回報水平將逐漸向社會平均水平靠攏;意味著房地產(chǎn)行業(yè)將從開發(fā)為主，轉向開發(fā)與經(jīng)營并重，開發(fā)越來越像耐用消費品，經(jīng)營像服務業(yè)。

中國城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓指出，管理的紅利其實也是要求各類領域通過管理見效益。包括類似跟投等機制，其實都是在現(xiàn)有條件下，充分調動資源，以真正促進企業(yè)經(jīng)營和效應的提高。（記者 盧揚 王寅浩）