高層一系列表態為噤若寒蟬的房地產市場帶來陣陣暖意，機構普遍認為，下一步信貸政策或將出現實質性改善，房地產政策底的預期正逐步加強。

為穩定市場預期，9月底以來央行連續3次提到維護房地產市場健康發展。10月15日，央行在第三季度金融統計數據新聞發布會上突出強調，“保持房地產信貸平穩有序投放，維護房地產市場平穩健康發展”。10月20日，國務院副總理劉鶴在2021年金融街論壇致辭時表示，“目前房地產市場出現了個別問題，但風險總體可控，合理的資金需求正在得到滿足，房地產市場健康發展的整體態勢不會改變。”同日，央行行長易綱、央行副行長潘功勝亦表達了同樣的維穩信號。潘功勝表示，金融部門將積極配合住房城鄉建設部和地方政府堅定地維護房地產市場健康發展，維護住房消費的合法權益。

高層一系列表態為噤若寒蟬的房地產市場帶來陣陣暖意，機構普遍認為，下一步信貸政策或將出現實質性改善，房地產政策的預期正逐步加強。

房地產數據全面回落，樓市下行風險隱現

近日，國家統計局陸續發布了1~9月份房地產開發投資和商品住宅銷售價格數據。開發投資方面， 1~9月全國房地產開發投資112568億元，同比增長8.8%，比1~8月份回落0.5個百分點，3月份以來連續7個月回落。國家統計局新聞發言人付凌暉表示，今年以來，通過完善房地產市場的長效機制，抑制不合理需求，推動剛性需求平穩釋放，限制部分房地產企業依靠舉債盲目擴張，房地產市場總體上趨于平穩，房地產投資、銷售和房價逐步趨于穩定。

投資增速的下滑對經濟增長亦產生一定影響，據國家統計局數據，前三季度房地產增加值兩年平均增長4.8%，比上半年回落了1.3個百分點。

開發企業到位資金方面，1~9月房地產開發企業到位資金151486億元，同比增長11.1%。其中國內貸款18770億元，下降8.4%，自6月開始進入下降通道以來已連續4個月持續下降;利用外資59億元，下降36.9%;自籌資金47212億元，增長6.1%;定金及預收款56689億元，增長25.6%，個人按揭貸款24124億元，增長10.7%。通過這一組數據可以看出，房企從銀行獲得開發貸款的難度越來越大，自籌資金、定金和預收款成為房企獲取資金的最重要渠道。

商品房銷售方面，1~9月商品房銷售面積130332萬平方米，同比增長11.3%，其中住宅銷售面積增長11.4%。商品房銷售額134795億元，同比增長16.6%，其中住宅銷售額增長17.8%。前9個月的商品房銷售數據總體尚好，但值得注意的是，9月全國商品房銷售面積僅為16139萬平方米，同比下滑13.2%;9月單月銷售額15748億元，同比下滑15.8%。從7月份開始已經出現了連續3個月的單月下滑，這也是引發市場擔憂的重要原因。

商品房價格方面，9月份全國70個城市新建商品住宅價格指數環比漲幅首次為負。9月份一線城市新建商品住宅銷售價格環比由上月上漲0.3%轉為持平，二手住宅由上月上漲0.2%轉為下降0.4%;二線城市新建商品住宅銷售價格環比由上月上漲0.2%轉為持平，二手住宅由上月持平轉為下降0.1%。三線城市新建商品住宅銷售價格環比由上月持平轉為下降0.2%;二手住宅銷售價格環比下降0.2%，降幅比上月擴大0.1個百分點。70個大中城市中，超過一半城市新房房價環比下跌，超過7成城市二手房房價環比下跌，且下跌城市數迅速擴大。

監管部門密集表態，金融政策有望糾偏

連續出現的房企債務違約事件，以及土地市場和商品房市場驟然轉冷引起業績普遍擔憂，也引發了高層對金融風險的關注。9月底以來，央行連續3次強調“維護房地產市場的健康發展，維護住房消費者的合法權益”,同時要求銀行應合理支持房企的新開工項目貸款，支持。

10月20日，劉鶴、郭樹清、潘功勝等領導及金融高層在在2021年金融街論壇先后表態。劉鶴強調，“目前房地產市場出現了個別問題，但風險總體可控，合理的資金需求正在得到滿足，房地產市場健康發展的整體態勢不會改變”。潘功勝也表示，下一步，金融部門將積極配合住房城鄉建設部和地方政府堅定地維護房地產市場的健康發展，維護住房消費者的合法權益。

10月21日，國新辦舉行三季度銀行業保險業數據信息暨監管重點工作發布會。中國銀行保險監督管理委員會統計信息與風險監測部負責人劉忠瑞表示，近年來銀保監會牢牢堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，緊緊圍繞“穩地價、穩房價、穩預期”的目標，堅決貫徹落實房地產長效機制要求，促進房地產市場平穩健康發展。

劉忠瑞介紹，目前銀保監會在房地產領域主要開展五方面工作：

一是督促銀行落實房地產開發貸款、個人住房貸款監管要求，配合人民銀行實施房地產貸款集中度管理制度，房地產貸款增速穩中趨緩。

二、保障好剛需群體信貸需求。在貸款首付比例和利率方面對首套房購房者予以支持。

三是因城施策，指導派出機構配合地方政府做好房地產調控，促進各地房地產市場平穩健康發展。

四、嚴肅懲治違法違規行為。銀保監會會同住建部和人民銀行聯合印發《關于防止經營用途貸款違規流入房地產領域的通知》，指導各地開展專項排查，做好違規問題的整改問責，經營用途貸款違規流入房地產領域的問題得到了有效的遏制。持續四年開展全國性房地產專項檢查，對發現的違規行為依法進行處罰。

五、穩妥做好對住房租賃市場的金融支持。加大對保障性租賃住房支持力度，研究細化金融支持措施，會同人民銀行推進房地產投資信托基金試點。

分析金融監管高層一系列表態，大致可以透露出以下幾方面信息：

01 房企個案風險總體可控，但也要避免其風險傳染至其他房地產企業和金融部門，同時要保護好購房者的合法權益。

意味著不會因為個別房企的風險而調整房地產調控方向、出臺大力度“救市”措施。主要任務還是修復市場情緒，恢復對行業健康發展的信心，同時對個別房企風險進行隔離，依法依規處置不良資產和債務，保證項目的正常運轉和項目交付，避免出現項目爛尾。

02 房地產金融政策在理解和執行中存在偏差，需要糾偏。

中國人民銀行金融市場司司長鄒瀾10月15日在2021年第三季度金融統計數據新聞發布會上表示，部分金融機構對于30家試點房企“三線四檔”融資管理規則存在一些誤解，對要求“紅檔”企業有息負債余額不得新增，誤解為銀行不得新發放開發貸款，企業銷售回款償還貸款后，原本應該合理支持的新開工項目得不到貸款，也一定程度上造成了一些企業資金鏈緊繃。對此，銀保監會表示，將指導主要銀行準確把握和執行好房地產金融審慎管理制度，保持房地產信貸平穩有序投放，維護房地產市場平穩健康發展。

個貸方面，由于對銀行信貸的集中度管理，今年以來多數銀行收緊了住房貸款發放額度，放款速度也大幅延長，嚴重影響了住房消費，同時制約了房企的資金回籠。針對這一情況，銀保監會近期也表示，將督促銀行機構在貸款首付比例、利率等方面對剛需群體進行差異化支持。

03 保障房REITs試點將加速推進。

今年7月，國家發改委發布《進一步做好基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)試點工作的通知》(簡稱“958號文”)明確將“保障性租賃住房”納入我國公募REITs試點范圍。根據銀保監會的表述，目前會同人民銀行推進房地產投資信托基金試點。試點的落地將進一步拓寬直接融資渠道，有效緩解房企融資壓力。

金融高層的密集表態對市場也產生了立竿見影的效果。再融資方面，10月20日，北京住總獲批發行10億元中期票據, 其中5億元募集資金擬用于償還“21京住總SCP001”超短期融資券，剩余5億元用于償還到期借款。同一天，天津城投獲批發行10億元超短期融資券，發行期限為120天，募集資金全部用于償還天津城投本部存量債務。個貸方面，一些地方貸款審批放款有所提速，首套房貸利率也出現松動跡象。