2021年上半年，房企延續2020年的發展態勢，其自身或者分拆物管業務上市依舊是主流。一方面，自三道紅線出臺，融資收緊的趨勢已形成，房企計劃通過上市獲得足量的融資來降低負債率;另一方面，房企銷售回款的資金流入放慢，通過上市以彌補資金缺口不失為一條有效的途徑。

本文資本邦將回顧2021年上半年港股市場房地產行業上市全景圖，重點剖析物業板塊今年上半年IPO的具體情況，并展望下半年房企IPO趨勢。

一、房企新股上市遇冷，物管公司上市成為主流

整體來看，2021年上半年，房企赴港股上市趨勢不變，不過新股上市表現明顯遇冷。

首先從數量上看，Choice數據顯示，截至6月30日，今年上半年有6家房企成功在港上市，較去年同期4家房企上市增加了2家。這六家新股包括越秀服務、中原建業、新希望服務、星盛商業、宋都服務以及榮萬家。

其次從募資凈額來看，Choice數據顯示，今年上半年募資凈額較去年有明顯增加。2021年上半年6家房企首發募資凈額為55.32億港元，較去年同期增加了近20億港元，漲幅達53.84%。

其中，越秀服務募資凈額最多，達到17.19億港元;而宋都服務募資凈額墊底，僅有1.4億港元。

再從上市首日的表現來看，6只新股的整體表現欠佳，新股首日破發率高達1/2。

其中有3家新股下跌，分別為宋都服務、榮萬家、中原建業，其中跌幅最大的是宋都服務(-36%);僅有兩家微弱上漲，分別是星盛商業(3.63%)和新希望服務(0.53%)，還有一家(越秀服務)收盤價與發售價持平。

“政策打壓使得市場預期減弱，同時房企融資壓力較大，上市之后在盈利預期和規模化表現上，有些房企沒有達到相應的市場預期。”58安居客房產研究院分院院長張波表示，在香港資本市場看來，內地房企追求規?；脑V求過于明顯，而由此帶來風險的提升，這也是一些中小房企上市后出現破發或股價波動明顯的重要原因。

另從后市表現來看，6只新股股價累計漲幅整體也表現疲軟。

截至2021年6月30日收盤，在6只新股中有4只新股累計股價處于下跌態勢，分別是宋都服務(-52.89%)、新希望服務(-19.74%)、榮萬家(-11.72%)和中原建業(-8.40%)。

另外兩只新股股價累計漲幅為正，其中星盛商業表現最好，漲幅達32.76%，而越秀服務的漲幅也有15.63%。

從細分領域看，上述6只房企新股中，物管公司占據了絕對的主流。

根據港交所行業分類3級，上市6只新股中包括宋都服務、新希望服務、越秀服務、榮萬家以及星盛商業的5家公司均為物管企業。

另外一只新股——中原建業則為一家地產發展商。招股書顯示，中原建業作為房地產代建服務商，代表項目擁有人于整個物業開發過程管理房地產開發項目，并采用輕資產模式運營，從而無須承擔土地取得及項目開發的費用。

據恒生行業分類顯示，截至6月30日，累計共有49家物管服務企業登陸港股市場。

展望未來港股資本市場，中指物業事業部副總經理牛曉娟表示，“預計未來一段時間，物管服務企業依舊呈現扎堆進入資本市場的態勢。”

中指研究院的報告也認為，預計到2021年末，物管板塊上市公司總數量有望超70家，較2019年年底增長超150%。

二、遞表數量逐月增加，物管企業集中搶占上市窗口

除了以上已經上市的房企新股，港交所下半年還將迎來一波房企上市熱潮，主要是物管公司的扎堆IPO。

Choice數據顯示，截至2021年6月30日，已有31家房企遞交招股書，在港交所排隊。其中，截至2021年6月30日已經通過聆訊待上市的房企有6家，包括中駿商管、融信服務、領悅服務、康橋悅生活、德信服務等。

今年上半年已遞表但尚未通過聆訊剩余25家房企，從遞表時間來看，呈現梯次遞增趨勢。其中6月份遞表數量最多，達到8家。其次為5月份，也有6家。從遞表數量可看出，擬上市房企面臨的行業競爭可謂是越發激烈。

值得注意的是，下半年房企IPO號角已經奏響。Choice數據顯示，7月1日至7月12日期間，已經有領悅服務(02165.HK)、中駿商管(00606.HK)等3家三家物管公司成功登陸港交所。

從上市首日表現來看，除了領悅服務收盤持平，其余兩家新股均獲得不同程度的漲幅。

而從細分領域看，不難發現物企才是房企IPO隊伍中的主力軍。

在今年上半年排隊的房企中，根據招股書披露，統計發現有88%的房企都是物管公司;待上市的6家房企中也全部都是物管公司。

再細分發現，這些物管公司中，有不少是通過房企分拆出來擬赴港上市，其中約有2/3排隊待上市企業通過分拆而來。比如祥生活服務分拆自祥生集團，且物管收入依賴母公司。招股書顯示，2020年祥生活服務物業管理服務收入超過8成來自母企祥生集團所開發物業提供的收入。

資本邦認為，越來越多內地房企在港股市場上演IPO"搶跑"一方面主要是港股的上市門檻較A股而言是低很多的，港股市場審核相對寬松;另一方面，房住不炒的定位下，房企融資環境也不斷收緊，房企自然選擇赴港上市來解決融資及流動性需求。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進也分析表示，“一方面，物管服務企業作為嫁接存量市場的通道，讓此前以開發業務為主的地產公司有了更多業務拓展的可能。做大做強物業板塊，也成為其打入存量市場的關鍵一步。同時，對于多數房企而言，分拆物業板塊上市在于減輕母公司的債務壓力。由于被資本市場熱捧，物管服務企業相對傳統房企的高估值，也給了房企緩解資金鏈危機的空間。”

關于物管企業年中扎堆遞表的主要原因，或許是受到了港交所政策的催化作用，港交所預計在明年1月1日起提高主板上市門檻，即主板盈利規定擬調高60%。物管企業只能抓緊時間搶占最后的上市窗口。

同時，房企分拆物業進入白熱化，更大部分原因是房企擬通過股權融資的方式補充權益，進而實現降低資產負債率和凈負債率。

三、下半年展望：房企上市熱潮繼續，物企利潤仍被看好

事實上，從樓市調控新政出臺，融資不斷收緊就能看出，房地產的上漲空間早已受限，大魚吃小魚的時代已經到來，單一業務的房地產開發顯得窮途末路了，頭部房企率先踏入多元化進程：萬科轉型步伐加快、華僑城開創“旅游+地產”新模式等等，同時房企分拆物業板塊也在提速升級中。

下半年，市場普遍預測，香港IPO市場或將迎來上市高峰。房企IPO方面，距離港交所提升上市門檻僅剩不到半年時間，時間緊迫之際，上市熱度只增不減。

相應的，IPO高潮也將加速物業管理板塊的結構分化。

易居企業集團CEO丁祖昱分析認為，未來，行業分化將進一步加劇，資本市場的資金更聚集頭部優質企業，而規模較小的企業或有邊緣化風險。從長遠來看，增強盈利能力和運營效率，做強服務，才是物業企業企穩發展的重中之重。

因而，對于未上市小型物企而言，加大兼并收購是擴大營收規模以達到盈利標準水平的的首選手段;而對于已上市的物企而言，充足的現金流加快了其向頭部物企靠攏的步伐。

另外業績利潤方面，花旗集團表示，中國物業管理公司2021年上半年利潤料同比增長53%。而由于地方扶持政策和贏得的項目，花旗也看好他們第三季度的收益。